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房贷利率6.125%的情况下LPR选固定还是浮动？

利率,房价,贷款房贷利率6.125%的情况下LPR选固定还是浮动？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

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四、驱动房价的供给因素：库存、土地供给

　　土地和商品住宅库存两因素从供给端驱动房价。理论上，库存量越大、去化周期越长，房价上涨动力越小；人均土地供应量越大，房价上涨动力越小。2020年初，住宅库存处于历史高位，去化周期呈现下降趋势，但下降空间有限；土地供应方面，局部城市存在人均土地供应量不足的问题，未来土地要素盘活和供给优化，土地供给对房价的驱动力是在减弱的。若不使用“涨价去库存”的方式，土地供应更加合理情况下，未来供给端整体对房价上涨趋势驱动力不大。

　　由于狭义的房地产库存（即统计局公布的商品房待售面积）只显示现房库存，该指标不包含期房库存，无法反映房地产市场的真实库存水平。因此，我们通过计算1999年至2019年每年的“新开工面积”和“销售面积”的差额计算出每年新增库存，并累加求和算得广义住宅房地产库存。 我国住房体制改革始于1988年，但成熟于1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从1999年开始国家统计局每月公布“新开工面积”和“销售面积”，由于1999年以前的商品房市场规模较小，我们忽略不计1999年以前的商品房市场库存。

　　商品住宅的库存直接影响商品房住宅的供给量，住宅价格指数与商品住宅的库存周期和去化周期呈明显的方向关系，如图表13所示。历史数据显示，2009年-2011年住宅补库存、去化周期上行，住宅价格缺乏上涨动力；2015年-2016年住宅去库存、去化周期下行，住宅价格快速上涨；2020年初，住宅库存处于历史高位，去化周期呈现下降趋势，库存因素对住宅价格上涨有一定驱动力。　

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　　土地供应是影响商品房住宅的供给量的长期因素，理论上一个城市人均土地供应量与其住宅价格指数呈反向关系，住宅土地供应量充分的城市，房价涨幅越小。根据统计，房价涨幅较高的城市，人均土地购置面积低于1㎡。20城中，深圳2014年-2018年的二手房房价累计涨幅最高，高达80%，深圳人均土地购置面积非常低，仅0.84㎡；而宁波2014年-2018年的二手房房价累计涨幅仅17%，其人均土地购置面积为1.65㎡。如图表20所示，我们统计了2014年-2018年20城的土地累计购置面积，并以2018年常住人口为基数，计算城市人均土地购置面积，对比发现，这四年的二手房房价涨幅与人均土地购置面积成明显的负相关性。

　　2020年中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，要求推进土地要素市场化配置，鼓励盘活存量建设用地、制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，等等。整体上，土地供应对房价的驱动力是在减弱的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

浮动

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