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现在要不要转LRP？为什么？

利率,房贷,的话现在要不要转LRP？为什么？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

但是现在整体呼声中更多的是认为变化LPR以后房贷利率会下调，主要原因是自改革LPR以来的7次公布利率中：1年期LPR三次下降，5年期LPR两次下降（对比基准利率是三次下降）。

央行公布的LPR

所以很多人都会认为是不是现在的LPR让利率都低了呀？

其实不然，自改LPR执行房贷审批以来，虽然公布的LPR是有两三次降低的，但是在大多数城市商业银行在办理首套房申请贷款时的LPR加点基数多在78-88BPs,比如说济南的大多数银行在2019年9月-12月期间申请首套房的执行利率实际是5.5%-5.63%之间，虽然公布的当期LPR即使比上一期的低，但是可以加的基点多了，一样是在5.5%-5.63%之间的执行利率。

实际情况是虽然LPR的利率低，但是在楼市调控的时期，目前按照LPR批复贷款的购房者并未享受到低的执行利率。但是LPR必然是未来的趋势，市场化程度更高，会有利率下行产生的红利。

利率市场化

应不应该转换LPR呢？

首先我认为应该根据自己的贷款情况来分析，既然LPR是浮动的，那咱们就引用几个上下浮动的参数进行计算，看看改LPR后的执行利率和月供差距在哪

不同LPR时所代表的执行利率

不同LPR时代表群体的月供与当前月供差距金额

我国作为一个发展中国家，近十多年来发展速度非常迅速，从近20年的房贷利率看来，15年10月央行公布的基准利率4.9%已经算是过去二十多年中比较低的存在了，而LPR的运用是在国家推动供给侧改革和中美贸易战的背景下产生的，新的LPR利率更是刷低了房贷参考的利率。但就像上面说的，低的LPR并不见得是执行利率，基点的多少才是决定实际房贷利率的。

我查阅了工商银行、中国银行的境外分支机构的存贷款利率，发现境外发达国家的主流贷款利率在3%-4%左右，发展中国家多在5%-7%，而经济实力落后中国的部分国家贷款利率在8%-10%。

英国16年房贷利率

加拿大房贷固定利率

澳大利亚2020年1月房贷利率标准及优惠

马来西亚1月有关房贷利率的通知

按照国际经济水平来看，一个国家的发达程度越高（经济发展水平），存贷款利率会越低（利于促进居民消费改善内需）。中国毕竟属于人口大国，住房需求旺盛（不旺盛的话也不会催生高地价了），而且属于发展中国家，我认为当前的4.7%-4.9%的利率不算高，近二十多年利率进程看来也不算高，所以贷款利率下行空间有限，后期也会有上行空间（个人认为我国近几年的实际利率会在5%-6.5%区间震荡吧，目前实际执行利率在5.5%左右）。

利率转换时确定浮动基点参考的是2019年12月的LPR（4.8%）与转换前执行利率的差额，LPR的改革是在贸易战、扩大自贸区等背景产生的，和而今年因为贸易战的持续加上疫情的产生，国家在稳经济，估计自LPR发展近一年多的整体LPR会处在较低线。简单讲，转换时参考的LPR越低，加点的基数越高，优惠减少的基点也越少，面临的利率上行风险也越大。

例如举例的三类代表群体中享受基准利率7折的①和享受85折的②，不转换的话执行利率是3.43%和4.17，这个利率比公积金贷款利率高一些，利率算是比较优惠的，不转换的话以后固定按利率执行。如果真的转换成LPR，那后期承担的利率上行风险是比较大的，过一两年LPR如果高于4.8%，那就要增加利息和还款金额了。个人建议这两类群体不要转换，转换后的利率上行风险或许高于下行风险。

举例的第③类群体，大多都是近1-3年购房的居多，还有一类群体没有在举例中：按照基准利率执行，没有享受折扣也没有上浮的（或者上下浮很小在5%以内）。我也在这两类群体中。这两类群体该如何看待呢？我认为如果转换时的LPR是按照4.9%来确定加减基点的话，对于这两类群体是比较宽容和合理的，但是LPR由市场决定咱们决定不了。如果转换时的LPR低于4.9%，那转换时的加减基点我认为就会吃点亏，除非后期的LPR不高于转换时的LPR，但国家和央行都不敢打包票的事，后期LPR到底会高会低谁都不知道。不过贷款到期时间还比较长的话，随着国家的经济越来越发达，长远来看，十年二十年或许五年八年以后中国的整体利率水平肯定是会比现在低的，可以享受长远一些的利率下行福利。如果这两类群体（包括我）确定要转换利率的话，要自己考虑好接受利率市场化的成本风险，转换后近期的月供可能也不会有很大变化（因为加减基点数值能起到短期持平和过度的作用），也很可能过两三年LPR的利率升高会增加月供，只要以后出现LPR高于转换时的LPR参考利率，还贷成本肯定就会增加，就像举例中如果LPR到5.2%，现在按基准上浮15%的存量贷款，届时执行利率就在6%以上。

影响利率升降的主要因素：利润率水平、资金供求状况、物价变动幅度、国际经济环境、政策性因素。

利率转换的政策期限“原则上是在2020年8月31日之前完成”，本月刚实施两三天的时间，完全可以观察一下接下来几个月的LPR变化情况在做决定。8月份以后是否就不能再转换也未可知，只能转换一次不用太着急决定。如果确定转换利率，就要能接受利率变化所带来的月供增减，利率转换的政策国家和银行不强制，个人自愿选择。

回答于 2019-09-11 08:43:50

在将来，存款基准利率下降概率很大！

虽然这样，大家其实完全没有必要纠结要不要换LPR这个问题，因为即使换了LPR，并且在将来LPR利率也如愿下降了，以100万房贷来计算，每个月节省的利息也就是几十元，对大家的生活影响微乎其微。而且还贷款的时间期限越长，浮动利率和固定利率差异越不明显。

要不要转换LPR，可以根据自己还贷时间年限来考虑。如果房贷时间只剩几年了，不到10年，建议可以选择转换LPR，因为短期来看，存量基准利率下调是大概率事件。如果你的还贷周期较长，还有二三十年要还的，那么可以分情况：如果你是相对保守型的，不喜欢太大的波动风险，那建议选择固定利率。如果你是相对激进型的，并且对自己未来的收入比较有信心，那建议选择转换LPR。

回答于 2019-09-11 08:43:50

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