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疫情对房地产有影响吗?有何依据?
疫情,房地产,房价疫情对房地产有影响吗?有何依据?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
四、房地产板块可能分拆
做房地产开发的企业,更多关注公司价值、股东价值的实现。过去,不管是建筑施工、销售型物业、持有型物业、物业管理,都在一个集团内整体挂牌上市。
真正把房地产细分成板块,持有型物业、开发销售型物业、物管公司或者跟房地产相关的科技数据类的公司切成板块,分别上市的企业不是太多,但在疫情当中,不同的业务板块所受到的疫情冲击是不对称的。
比如说物业管理在这次疫情当中,比官办社区更密切地牵涉到隔离在小区里的居民生活的便利性。有一些优质的具有物业管理的房地产企业,物管部门受到追捧,估值比较好。
销售型住宅主要是商品房的估值,这几年受到政策限制比较多,表现也还算差强人意。
第三个板块是商办,一些商场都歇业停业,办公楼酒店也歇业停业了,暂时难以开复。再重新开张营业时,可能也需要对写字楼、酒店、宾馆、餐饮场所进行改造,比如说,集中式空调系统要改造,这一块估值现在来说不太好。
有一些房地产企业可能还有科技类板块、大数据类板块。在疫情当中,你所居住的房屋舒适性,是不是具有恒温、恒湿、恒阳、新风系统等等就变得特别重要。住宅的舒适性和科技含量,尤其是居住的空气质量变得特别重要。
所以持有型物业、销售型物业,以及物管科技在市场上所受到的追捧程度跟估值不一样。以前都是打包把它放在一块上市,有可能在疫情之后,一些房地产的头部企业需要考虑这个问题,公司治理需要进行变革。也许有一些大的房地产企业集团,会形成一个模块化的管理方式。公司本身也存在着分拆成为板块上市的可能性。
五、持有型物业发行REITs
持有型的物业,包括写字楼、商场,由于受疫情影响,收益受到限制。现在还不清楚对这些集中在写字楼、商场的商业业态到底带来怎样的冲击?
现在整个政策相对来说比较中性,绝对不会有特别大的宽松,在这种背景之下,房地产企业的资金链条绷得比较紧,迫使他们必须重新考虑对持有型物业推出REITs(房地产信托投资基金)的必要性。
2019年年底,许多房地产企业已经在考虑对持有型物业在海外挂牌,以换取现金流。疫情之后,持有型物业占比较高的房地产企业,会有更多热情推进将持有型物业到海外挂牌。
也许价格不是特别好,毕竟收益受到影响,但如果能够使企业的财务结构有所改善,尤其是现金流状况更加稳健的话,还是会有相当多的企业愿意去做。
六、绿色科技住宅、第二居所概念崛起
疫情之前,大家买房更多是看房子的面积,较少考虑房子的品质。在疫情之后,房屋的品质就会变得特别重要,房屋位置当然也很重要,所以有可能带来科技住宅、绿色住宅,包括第二居所的概念的崛起。
对居住在16个超过千万人口的超大都市的热情,尤其是居住在这些都市的核心区,超高容积率的住宅的热情可能会降低。可不可以不选择这16个千万级人口的城市,选一个比如说500到1000万人口也相当不错的城市,同时选择绿色住宅、低密度住宅?
或者我在市中心即便拥有了为了上下班方便、社交方便的住宅,能不能在郊区拥有第二居所?毕竟第二居所是一个随时可以躲避城市喧嚣,或者像新冠这样疫情冲击的场所。
所以我相信绿色住宅中低密度住宅,第二居所的概念可能会有所提升,除了区域方面的变化之外,我相信对品质的要求变化会比较多。
七、改善性住宅政策待调
可以猜测,在住宅和居住本身,也许政策对所谓的改善性需求不会有那么严厉的限制。毕竟如果要在今后一段时间,维持相对比较正常的经济增长,使得2020年全年的经济增长离6%左右目标不太远的话,房地产还是一个特别重要的产业。
房地产既要戴着镣铐跳舞,不超出“房住不炒”,不影响长效机制,同时又要市场相对需求理性,那么改善性需求是最重要。
改善性需求的特点就意味着这些人已经买过房了,他们只是因为工作,因为孩子就学,因为老人养老等一系列家庭需求的变化,使得需要重新改善自己的居住条件。
在中国的一些大中城市,改善性居住已经逐渐成为住宅购置的一个主要的需求。首次置业当然很重要,但是改善型需求也很重要,现在的政策框架是对首次置业有好处的,对首次置业之外的其他改善性需求政策的限制还相对比较多。
要看新冠疫情之后,对市场当中的比较重要的改善性需求的政策限制,能不能够稍有放松。
八、房地产产业布局向东南沿海转移
房地产产业布局可能也会有所变化,地理上的布局更偏向京广线以东、长江以南的东南沿海部分。之所以中国东南沿海的房地产市场变得比较重要,原因是:
首先,珠三角和长三角的城市群能够承载相对比较多的人口和产业,地方政府的治理能力相对来说强一些;其次,医疗和教育资源相对比较好;再者,经济实力方面有一定的活力。例如说珠三角,万亿GDP以上的城市就有不少,有广州、深圳、佛山,未来可能还有东莞;在长三角的区域,万亿级GDP以上的城市更多一些,有上海、南京、苏州、杭州,宁波、南通、合肥都是万亿或者潜在的万亿级城市。
总体而言,在疫情之后,房地产的重心也跟产业重心一样,会进一步向东南沿海迁徙,在一定程度上加大房地产和产业整个布局的不均衡性。
这就是我们观察到的新冠疫情对中国房地产的八点影响。
房地产行业在中国还远没有走到需要退潮的过程,毕竟整个居住条件、城市化率还不是太高。通常说,中国目前8.5亿-8.6亿的城镇人口,大约有一半人住在2000年之后建成的新房,还有一半住在2000年之前的老房子,这些房子离现在已经20多年了,居住的舒适性以及卫生条件等等,都不是特别乐观。
由于房地产的真实需求还在,我们相信疫情之后,无论是政府、企业还是购房者,都会采取更加审慎而理性的态度。
交流
问:日前出台了诸多稳楼市政策,意在缓解房地产企业的资金周转压力,房地产企业当前应对资金流动性问题,需要做哪些举措?
钟伟:关于资金压力方面,其实房地产企业可以做的相对来说比较少,无非就是放慢购置的速度,降低财务的杠杆率,以及出售一些手持现有的资产,加大促销力度等等。但这都是收缩式的、防御式做法,并不能从根本上、长期上解决问题。
从根本上长期解决问题,仍然依赖流动性和货币政策。
央行最近表态说,货币政策还有较大空间,请注意较大空间,不是较小空间,能够灵活地运用多种工具来保证整个社会经济发展目标如期实现。这样的话,就意味着整个包括房地产在内的行业资金的保障,能够在合理充裕的水平上得到供给。
只是在过去相当长的时间,对房地产,无论是建筑类贷款、开发类贷款,还是按揭类贷款都有非常严格的规模限制,这些规模限制给房地产企业穿上了紧身衣,财务杠杆率比较高的企业,发展受到了限制。中小房地产开发企业逐步退出了市场,头部的房地产企业由于策略的不一样,财务状况的紧张情况也不一样。
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