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商业银行什么情况下会降低LPR?
利率,贷款,房贷利率商业银行什么情况下会降低LPR?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
即 转换后房贷利率=LPR+(现在利率-4.8%)
米糖大概整理了近几年常见的利率,转换后的加点情况,各位可对号入座:
可以看出,所加基点多少,和原来浮动利率比例相关,该打折还是打折,该上浮还是上浮。由原来的乘法变成了加减法。
一旦确定后,加点数值不变,未来利率受LPR变化影响,每年调整一次(也可以和银行约定其他周期)。LPR涨,则利率涨;LPR降,则利率降。
举个栗子:
米糖之前的房贷利率是4.165%,按新规调整后,房贷利率=LPR-0.635%
2020年不变,依然为4.165%(LPR=4.8%)。
但到2021年,假设LPR下降为4.5%,
那么我的房贷利率就为4.5%-0.635%=3.865%
2.选择固定利率,如何调整
固定利率很简单,就是看你现在房贷利率是多少,就固定为多少。比如现在是5.39%,如果选择固定利率,未来一直是5.39%,不受LPR利率变化影响。
3.关于调整时间
央妈说从2020年3月开始,至8月底结束,这期间我们可以多关注银行通知。
对于大部人来说2020年月供不变,只是计算方式变了。
从2021年1月之后,选择LPR加点的,如果LPR变化,则利率跟着变化。
三、两种转换方式,选择哪种更好?
发现新政出来后,很多人纠结选LPR加点还是固定利率。
这个也是大家最关心的一个问题,目前的一些分析,要么直接建议选浮动,要么建议选固定,但是其实具体到每个人,需要根据具体情况分析。
首先是关于LPR未来走势,目前市场的共识是:中短期内,预计LPR将保持低位波动,房贷月供也会相应的走低。长期看,中国大概率也会进入降息周期(发达经济体都验证了这一点,更低的GDP增速通常对应更低的资金利率)
可以看一下从19年8月开始实行LPR利率以来,一年期和五年期(跟房贷有关)都是下行的趋势。
接下来我们再拉长周期来看一下:
第一张图是中国历年的银行贷款利率,可以看出,每隔一段时间,都有个最低点。而这个最低点,是在不断下行。但目前的贷款利率,也是历年以来的最低点。
再来对比一下美国,大致也是同样的走势。
虽然从图上来看,LPR下行是大趋势,但是,作为利率市场化的产物,LPR的长期走势存在一定不确定性,没有人敢保证LPR未来不会上涨。一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而房贷上升,加重还贷负担。
接下来如何选择?大家可以对号入座。
1、剩余还款期限不长
例如仅剩余三到五年的房贷,大可放心选择浮动利率。因为中短期内,出现LPR大幅上升的可能性不大。因此,即使后期真的出现了LPR的上升,贷款也已经还完了,完全没有影响。
2、对于利率变化不敏感的人
这一类人资金比较充足,还完房贷后还有较多的结余。这种可以选择浮动利率,一方面,可以享受到中短期LPR下行带来的月供减少;另一方面,即使长期出现了LPR上行,增加的月供对于生活影响不大。最极端的情况下,一旦利率上浮高于预期,还可以考虑提前还贷。
3、近几年内有换房计划的人
这种和第一种情况类似,可以选择浮动利率。
4、剩余还款期限较长,且对利率变化较敏感
这部分人是最难选择的。坚持固定利率,可以避免利率上行风险,不受影响,但是却无法享受利率下降周期中的利息节约红利;选择LPR浮动利率,短期可能节省月供,但是如果利率上行月供增加,需要考虑能否承担。
这里也做了一个测算,以贷款25年为例,等额本息还款,不同贷款额度在不同利率下的月供金额变化。大家可以做个参考,假如选择浮动利率,那么未来LPR上涨是否可以承担。
例如100万的贷款,目前利率是4.9%,月供是5788,那么当利率涨到5.9%时,月供为6382,每月要多还594元。
这里每个人的风险承受能力不同,需要自行判断。
如果说对现在的利率非常满意了,比如说之前有打7折的,现在利率低于4%的,也是可以考虑固定利率的,毕竟也不算高,图个安心。
对于我本人而言,虽然目前利率不高(4.165%),但是因为未来10年内可能会换房,所以会选择LPR浮动利率。
另外,很多人会直接问如何选?不论现在利率是多少,我本人都会倾向选择LPR浮动利率,先享受短期红利。如果房贷利率太高,也可以考虑等利率低点改善换房是不?这里仅代表个人观点,大家还是自行决定。
四、结
总结一下这次调整的核心:
选择固定利率还是随LPR变化,根据自己实际情况确定,个人建议选择随LPR变化(仅代表个人观点);新规房贷利率=LPR+(现在利率-4.8%),房贷的定价方式由乘法变为加法或减法;原来打折的,调整后还是打折;原来上浮的,调整后还是上浮;选择转换LPR加点后,LPR涨,房贷利率涨;LPR降,房贷利率降,但都是一年一调整(也可以和银行约定其他周期);我们所要做的,是三道选择题:
1.关于定价基准
A.随LPR浮动 B.固定现在利率不变
本题选B的后两道就不用选了
2.关于重定价周期
A.每年一调 (之前大部分浮动利率都是这么选的)
B.大于一年的某个周期(例如3年一调,实际是否可以未知)
3.关于重定价日
A.1月1日(之前大部分浮动利率都是这么选的)
B.其他日期(目前来看,只能选择1月1日或者贷款发放日)
最后,有人关心,新政和原来方案相比,是更省钱了吗?(其实这里对比已经没什么意义了,只是看下不同的公式,计算结果有什么不同)
直接看个栗子,比如利率下降0.5%,
按照老算法,假设原来房贷上浮10%,那相当于总利率下降0.5%*1.1=0.55%,按照新算法,相当于直接降了0.5%,老方案降的更多。
也就是说,假设基准利率和LPR涨幅或降幅一致
1.对于原有房贷有折扣的人来说,未来LPR下降,新算法降幅更大;反之如果LPR上涨,新算法涨幅也更大;
2.对于原有房贷上浮的人来说,未来LPR下降,新算法降幅更小;反正如果LPR上涨,新算法涨幅也更小。
当然,如果未来LPR降了,我们的月供肯定是比现在少了。
这里就不再展开分析了,看不懂的也不用太纠结,以后也就没有老算法了。
毕竟,改不改又不是我们能选择的。
附:更新每月LPR利率:
2020/02/20:1年期4.05%,5年期以上4.75%2020/01/20:1年期4.15%,5年期以上4.80%2019/12/20:1年期4.15%,5年期以上4.80%2019/11/20:1年期4.15%,5年期以上4.80%2019/10/20:1年期4.20%,5年期以上4.85%2019/09/20:1年期4.20%,5年期以上4.85%2019/08/20:1年期4.25%,5年期以上4.85%来源:米糖
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