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购买商品房，因房企违约，想要退房，怎么要求赔偿损失？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

第一、法律规定

根据《合同法》的规定，合同签约方可以约定，在一方违约时可以根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。


双方在合同中约定的违约金低于实际造成的损失的，可以向人民法院或仲裁机构请求予以增加。

也就是说，你和开发商在购房合同中约定，在开发商延迟交付房产证时，由开发商向你支付总房款*2%的款项作为违约金；如果你的实际损失高于这个约定数额，可以向人民法院或仲裁机构请求增加。

这是一种对违约金计算方法的约定，也是你可以请求赔偿损失的权利来源。

第二、结合你的情况，如何解读法律规定？

房企在过去相当长的一段时间内，都处于相对强势的地位，在购房合同内容领域，国家管理部门有示范性文本，一般也就是要素式规定。


在实践中，开发商往往会增加《补充约定》，规避示范文本中对自己不利的条款，并增加购房者的义务，或者减少购房者维护权益的幅度。

01、合同约定2%，实际损失大于2%，如何处理？

通过对法律规定的了解，我们已经知道，虽然合同约定的违约损失赔偿计算方法是总房款的2%，但实际损失大于2%的话，是可以请求予以增加的。

法律赋予的请求途径有2种：

（1）仲裁

仲裁不是当然适用。

只有购房合同中约定争议的解决方式是仲裁，并且仲裁条款具有实际可操作性时，仲裁条款才能生效和执行。

也就是说，如果仲裁机构约定不明，无法执行，不具有现实操作性，哪就不能适用仲裁。

（2）诉讼

合同没有约定仲裁，或者虽然约定仲裁，但仲裁条款失效，才能去法院诉讼。

02、法律赋予了当事人2种请求方式，是不是意味着其他请求途径的丧失？

也不是这样的。

在民事领域，当事人意思自治是第一位的，法律规定是第二位的。

也就是说，如果双方能私下协商，就大于约定部分的实际损失达成一致意见，就按双方达成的意见处理，排除了法律规定的适用。

要是双方不能私下达成实际损失的赔偿意见，可以通过仲裁，或者到法院打官司的方式解决。

03、请求增加的幅度大概在多少？

合同约定是房价的2%，实际损失大于2%，可以增加，那以什么标准确定这个增加额？

法律对此没有明文规定。

实践中的操作惯例，法院判决一般是以当事人实际受到的损失作为最高赔偿限额。

也就是说，这个标准是浮动的，你能提供证据证明实际遭受了多大损失，那么法院认为这个损失是合理合法的，还有证据支撑，一般也就会予以认定。

第三、法律请求如何操作？

根据你的客观事实，结合我国《合同法》和《民事诉讼法》的规定，大致按照以下思路操作。

01、如何仲裁？

当购房合同约定的仲裁条款合法有效，且具有操作性，按照约定的仲裁机构，启动仲裁程序，申请仲裁就可以了。

02、如何诉讼？

①去哪里的法院诉讼呢？


由于房子是不动产，购房合同是关于不动产买卖的合同，根据我国《民事诉讼法》关于地域管辖的规定，应当去不动产所在地的县级以上人民法院诉讼。

②怎么启动诉讼程序？

落实好管辖法院后，去该法院的立案庭落实起诉需要准备的资料，根据资料清单和诉讼程序指引进行即可。

第四、其他合理建议

结合司法实践，要实现赔偿损失大于2%，有较远的路需要走，还有一定的不确定因素存在。不管采用什么方式维权，都不能只想到乐观的结果，要对悲观的结果做好思想准备。


毕竟，走司法程序，裁决权不在于你，而在于仲裁员和法官；要取得胜诉结果，需要事实充分，证据确凿，才能还原法律事实。

取得胜诉裁决，也只是第一步，最关键的是第二步，也就是执行程序。只有执行到位，拿到赔偿金，你才算胜利。

这里面还是建议算一笔账：

如果有仲裁，采用仲裁方式解决，耗费的时间、精力和费用会相对少一些，但前提是合同有约定。

如果是诉讼，诉讼加执行两个程序，总耗时可能会比较长，你是否耗得起？当然，胜诉后开发商就乖乖给钱自然好，省去了执行程序。

除了耗时间和精力，其实诉讼费和执行费也是一笔支出，也要考虑进去。

综上所述，要实现赔偿额大于2%在法律上是可行的，也是有方法去实现的。但这个过程布满荆棘，需要花时间、精力和费用，结果还有不确定性，把这些都考虑周详，再根据自身实际情况决策。

回答于 2019-09-11 08:43:50

题主问题描述不清，不能交付房产证，是指不能过户还是仅仅超过合同约定的过户期限？




如果是客观上存在障碍，无法实现房屋过户登记的话，可以要求解除合同并承担相应的违约责任。违约金约定过低的，可以要求调整违约金，补足损失。




如果仅仅是超过合同约定的过户期限，那么可以起诉要求办理过户手续。如果合同约定足够完善，有约定逾期过户的违约金，那么也可同时主张支付该违约金。




不知道题主是否有委托或咨询过律师，题主碰到的这个问题不算复杂。如果损失高于约定的违约金数额，题主又不知道该如何处理的时候，建议将相关材料提供给律师，哪怕只是咨询，也好过在网络上提问，得到一知半解、语焉不详的答复。




鉴于个案有别，具体情况还需具体分析。题主提供的信息有限，以上答复，仅供参考。

回答于 2019-09-11 08:43:50

我看了所有的答案，都没有说到核心。

在法律上评价，退房实际上就是解除合同，进而要求赔偿损失。合同中已经约定了违约金的计算方法，原则上以合同约定为准。但是基于损害填补原则，如果损失超过了合同约定的违约金，那么在能够举证的情况下，可以要求赔偿。这是一般情况。

现在，你的描述是银行贷款利息的损失，那么关键问题来了。

房屋买卖合同与抵押贷款合同的关系是主合同与从合同的关系，主合同解除，从合同也就没有继续存在的必要。两个合同都要恢复到合同未签订的状态，并且由于你对于合同解除并无过错，银行利息自然会返还给你，无需主张赔偿。

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