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买一手房，你会找中介，还是自己去楼盘？为什么？

中介,开发商,佣金买一手房，你会找中介，还是自己去楼盘？为什么？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

第一：需要指出的是楼盘的置业顾问，是没办法帮我们走员工推荐的，一是因为他们本身存在腐败风险，二是他们很多都是外包公司的人，所以一般这里所说的员工推荐，是指非销售岗。当然，一旦我们接触上楼盘销售，我们很可能已经变成自然来访了。

第二：为了使利益分配不混乱，开发商一般会用多种手段去保障第一推荐人。如果我们接受中介咨询在先，老带新在后，所以开发商就会把佣金判给中介。

第三：如果我们直接去售楼部，那就是自然到访，一进楼盘，第一件事肯定是让我们登记信息，不登记就不接待我们。然后售楼部美女或者帅哥就会把我们的信息报备在系统里，我们就会被划定为“自然到访”或“案场客户”，我们的信息就会进入“保护期”，就再也无法被其他人推荐。同理，如果我们被中介或者员工推荐，都是需要登记推荐信息的，如果我们被推荐了，那么其他人在一段时间内就无法把我们推荐出去。一般来说，客户信息的保护期45天到3个月不等，有些开发商可能是永久保护，过了保护期，之前的推荐信息无效了，就可以重新被任何一方推荐。

第四：虽说登记了信息，但其实也是有漏洞的。聪明的伙计或者中介可能就会想到了，咱们换一个手机号或者换一个买房人不就可以重新被退了了？比方说，妻子已经到访了无法被推荐了，为了被员工推荐返还佣金，所以就想用老公的信息达成推荐。房产，很大可能要挂两个人的名字，只要一方有记录了，到时候肯定会被查出来。另外，摄像头以及接待我们的置业顾问，其实都在防止我们被洗客。现在售楼处的摄像头已经升级成人脸识别摄像头了，这是什么概念呢？就是我们戴着口罩，这个摄像头软件也会识别出我们什么时候到访过或者被哪个中介带看过，从而划分客户来源以此判定佣金。

第五：在这是必须指出，在相关法律里，这种钻漏洞洗客行为，属于职务侵占罪，对于因几万块甚至几十万或者几百万的佣金而造成的开发商损失，是会被楼盘项目开发商起诉的。许多置业顾问以及营销总，把自然来访的客户或者中介带看的客户，洗成兼职销售员推荐的客户，以此套取佣金奖励。试想一下，一套房子大概三四万佣金，要是这个营销总，洗客洗够十个，轻松就贪污了三四十万。所以这种做法一直都是开发商的红线，向来是营销板块严厉打击的对象。所以开发商定期对这些成交的客户进行回访、复查，以核实是否被洗客（譬如让推荐人提供聊天截图、通话记录）。毕竟客户本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。层层把控下，尽管还是有少部分人铤而走险，但大方向上，客户判定还是比较规范的。

全员营销和全民营销有什么不同？

第一：全员营销的员是指员工，我司十四万员工，就算是保洁大妈，也要跟着帮忙宣传卖房，达成考核指标。当然，这个考核指标不重，也非强制性，但暗中催生了一些排名和压力，捆绑在一条船上，所以不得不如此。

第二：全民营销，就很好理解了，民就是普通群众，任何人都可以在开发商开发的APP上注册成为兼职销售员。按照等级划分（普通、黄金、钻石、至尊），是可以返还佣金1%~3.5%左右不等的。每家开发商返还佣金的点数不同。以此类推，无论我们在哪个开发商买房，都可以先搜索一下，这个开发商是否有自己的营销平台，是否在搞全民营销。

第三：如果有全民营销，建议参考如下建议：

1、如果不认识相关内部员工，可以注册账号自荐。

2、如果认识并有介绍，那么也挺好，尽量找会员等级更高的推荐。我们注册新会员，一开始也只是普通会员，只有2%佣金，但我们要是找钻石或至尊，那么就是3%以上了。

3、找内部员工会不会挺困难？其实不困难，因为我们在找他们的时候，迫于考核压力，他们也在找我们。例如某开发商要求每个员工每个季度都要推荐一个人买房，没有达成指标就扣钱，譬如第一季度罚2000元，后面就加倍。

4、如果我们担心找别人担心里面是否有诈，怎么才能确定他们会把佣金返还给我们呢？又或者怕他们反悔？那么我们可以让他们把佣金给我们抵扣房款（前提是楼盘不限价），让他们给我们出示把佣金抵扣房款的截图。或者转账返还。当然我们要对这个人有信任，佣金奖励到账后，他会转账给你。一般是在我们付首付签合同后的5个工作日内到账。当然，我们要是觉得别人不靠谱，那我们可以让他先给我们部分奖励，后续佣金到账后补上，也可以让他给我们一些身份信息证明。我们完全可以跟售楼处打听是谁推荐我们的，我们顺藤摸瓜就可以找到这个人。或者不转账也行，可以让他给点赠品，譬如免两三年物业费、大家电、粮油卡等等。

总而言之，买新房，自己直接去售楼部看还是通过中介看好呢？无论是直接去售楼部或是通过中介，大部分情况下，为了避免售价不一致，售楼部或是中介给到的折扣体系是一样的，不存在哪一边价格更低的情况。除非中介把佣金分给我们买房者，除非有人钻漏洞。如何买房才能达到省钱最优解？走员工推荐或者自荐、老带新。这是唯一正确的省钱方式，也是合法的方式。

综上所述，买新房，自己直接去售楼部看还是通过中介看好呢？我们只要知道楼盘项目开发商判定客户来源的方式，相信大家心中有自己的答案。自然到访，也就是没经过任何带看或者推荐到访楼盘的客户，这时候，开发商不需要对第三方支付任何佣金。中介带看，也就是我们前期咨询过中介，中介拿到了我们的信息，在某系统上进行了报备和推荐，合作的某些中介机构，一般开发商会给他们支付3%~5%不等的佣金，也就是中间商赚差价。员工推荐或兼职经纪人推荐，其实这就是所谓的“全员营销”和“全民营销”，是开发商一种“去中介化”的操作，这个营销手段有点复杂，但近期一度成为开发商最为推行的一种营销方式。以某大为例，按照会员等级划分（普通会员2%、黄金2.5%、钻石3%、至尊3.5%），会给兼职经纪人支付2%~3.5%的佣金。这个佣金实则就是支付给中介机构的佣金。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

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