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有大房本的商住房能买吗，为什么？

商住,普通住宅,住宅有大房本的商住房能买吗，为什么？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

看到这样，可能有人会问：

为什么商住房卖掉税费比普通住房高？

为什么这种房子没有人接手？

我们先来了解一下什么是商住房以及它的缺陷

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商住房的缺陷

商住两用房一般是指房地产公司为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，特别是在实施限购政策的大中城市，越来越受到购房者的青睐。

但随着人们生活水平的提高，住户对“家”的私密性要求也越来越高，由此商住两用的矛盾越来越凸显。

虽然开发商宣称商住两用房是既能办公又可以居住的一种新产品，无论是置业还是投资都是最好选择，无论自住还是出租都很便利。

但是对于以“住”为主的购房者买之前要了解商住房的缺点：

1、产权年限短

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

2、还款压力大

按揭贷款实行的是商业用房标准。商住两用房首付50％，远高于首套普通住宅的35％，贷款利率为普通住宅的1.倍，而且贷款年限最多为10年。这就意味着每个月的月还款额将会很高

3、置换成本高

转手时不实行税费按照商用来计算，税种要多了好几项，商用转让还要征收营业税、土地增值税（差额的20%-50%不等），这也就是说在出售商住两用的房产时，买家会多付出很多税费，从而会影响购房者的意愿。

3、生活成本高

商住两用的房产，实际属于商业用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍：

以上海为例：商业用水费5.5元/吨，电费0.8元/度；

住宅用水费2.7元/吨，电费0.47元/度。

比如办理电信宽带，普通住宅是800元/年，而商住两用的价格是2000元/年；

物业费和公共维修基金也要比普通住宅高，这些费用造成商住两用房在日常生活中产生的成本比普通住宅高出很多。

4、无法迁入户口

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。

5、无周边配套

根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，

也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

6、安全及消防隐患

大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，不仅出入不方便，还潜藏着安全隐患。

此外，在建筑材料上，标准商业楼由于电和天然气的用量较大，防火规范要比普通住宅严格，但是对于商住两用房，

由于开发商对其规划用途报的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也就意味着，用着普通住宅的消防标准，来建设商业楼，这样有非常大的安全隐患。

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小谢建议

1、首套房不建议买商住房

首套房通常用于自住，而商住两用房，存在着产权年限短、还款压力大、置换成本高、生活成本高、无法嵌入户口、无周边配套和安全消防隐患的问题，所以首套房不建议购买商住两用房。

2、从长期投资来看，优质的商用房有投资价值

如果你自住的需求解决了，手上有闲置的资金，这些钱没有合适的用处，可以考虑商住房，例如说市中心，地铁旁、有商业配套的酒店式公寓，还是有一定的商业价值的。

例如我们公司在5年前做一个项目，酒店式公寓，13号地铁线附近，面积40-60平方不等，总价50-80万左右，有独立产权；

房子买进来后，统一给一家四星级酒店打理出租，年租金回报率在5-8%左右，非常稳定，比存银行来或买投资理财产品要好很多，相对比较稳定和安全。

回答于 2019-09-11 08:43:50

开发商有大房本的情况下证明这个开发商土地手续健全，接下来要注意的就是土地的出让性质了。

同样是大产权的情况下分为以下几种

1-住宅用地，也叫商品房用地，这是我们最常见的大产权土地性质，七十年产权。可以落户，可以正常出让。

2-综合用地，这种用地的特点，土地出让性质比较复杂，商用住宅混合用地。其产权年限五十年。可以落户，正常出让。

3-商用土地，这种土地性质一般属于商铺和公寓为主，可用于正常商用活动和经营。可以出让到需要缴纳营业税。产权为40年用地。

回答于 2019-09-11 08:43:50

有大房本表示该项目具备销售五证，已经办理了该项目的大房本！是否可以购买，首先要了解你所购买的房产是否能够办理银行按揭贷款，如果不能，有可能该房屋已做抵押！不建议购买！如果可以办理按揭，而且可以办理网签手续，购房合同中也明确约定了该户房本的办理时间，可以结合购买者自身需求，选择该房产！

回答于 2019-09-11 08:43:50

商住房和普通住宅有以下几点的区别：

1、产权年限不是70年，而是50年；

2、有产证，但不可以落户，也不能办居住证；

3、水电等费用几乎是普通住宅费用的2倍；

4、商住房（公寓）居住密度大，居住舒适度比普通住宅要低

5、不限购不限贷，多为投资用。

商住房(公寓)50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。 纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

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