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有大房本的商住房能买吗，为什么？
商住,普通住宅,住宅有大房本的商住房能买吗，为什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
楼道里有人穿着睡衣趿着拖鞋走来走去，左邻右舍时不时会传出小夫妻俩的吵架声、婴幼儿的哭闹声，这些情况都让前来洽谈业务的客户误以为公司不正规而退出合作。
胡强和爱人商量着把房子租出去，可是又舍不得自己精心布置装个的房子让给他人住。
于是他们决定卖掉，他们去周边的中介一问，发现这种商住房因为转让的税费很高，市场上鲜有人接手，就算有人买价格也不高，算上装修成本，还要亏钱。
胡强夫妻俩不知道如何是好？
房子自住不舒服，租掉又不舍，卖掉价格又低？
小夫妻两十分的后悔买这各商住两用的房子，不但把他们工作几年的积蓄全部搭进去了，而且还借了好几万元的债。现在是左右为难！
看到这样，可能有人会问：
为什么商住房卖掉税费比普通住房高？
为什么这种房子没有人接手？
我们先来了解一下什么是商住房以及它的缺陷
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商住房的缺陷
商住两用房一般是指房地产公司为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。
由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，特别是在实施限购政策的大中城市，越来越受到购房者的青睐。
但随着人们生活水平的提高，住户对“家”的私密性要求也越来越高，由此商住两用的矛盾越来越凸显。
虽然开发商宣称商住两用房是既能办公又可以居住的一种新产品，无论是置业还是投资都是最好选择，无论自住还是出租都很便利。
但是对于以“住”为主的购房者买之前要了解商住房的缺点：
1、产权年限短
商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
2、还款压力大
按揭贷款实行的是商业用房标准。商住两用房首付50％，远高于首套普通住宅的35％，贷款利率为普通住宅的1.倍，而且贷款年限最多为10年。这就意味着每个月的月还款额将会很高
3、置换成本高
转手时不实行税费按照商用来计算，税种要多了好几项，商用转让还要征收营业税、土地增值税（差额的20%-50%不等），这也就是说在出售商住两用的房产时，买家会多付出很多税费，从而会影响购房者的意愿。
3、生活成本高
商住两用的房产，实际属于商业用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍：
以上海为例：商业用水费5.5元/吨，电费0.8元/度；
住宅用水费2.7元/吨，电费0.47元/度。
比如办理电信宽带，普通住宅是800元/年，而商住两用的价格是2000元/年；
物业费和公共维修基金也要比普通住宅高，这些费用造成商住两用房在日常生活中产生的成本比普通住宅高出很多。
4、无法迁入户口
商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。
5、无周边配套
根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，
也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
6、安全及消防隐患
大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，不仅出入不方便，还潜藏着安全隐患。
此外，在建筑材料上，标准商业楼由于电和天然气的用量较大，防火规范要比普通住宅严格，但是对于商住两用房，
由于开发商对其规划用途报的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也就意味着，用着普通住宅的消防标准，来建设商业楼，这样有非常大的安全隐患。
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小谢建议
1、首套房不建议买商住房
首套房通常用于自住，而商住两用房，存在着产权年限短、还款压力大、置换成本高、生活成本高、无法嵌入户口、无周边配套和安全消防隐患的问题，所以首套房不建议购买商住两用房。
2、从长期投资来看，优质的商用房有投资价值
如果你自住的需求解决了，手上有闲置的资金，这些钱没有合适的用处，可以考虑商住房，例如说市中心，地铁旁、有商业配套的酒店式公寓，还是有一定的商业价值的。
例如我们公司在5年前做一个项目，酒店式公寓，13号地铁线附近，面积40-60平方不等，总价50-80万左右，有独立产权；
房子买进来后，统一给一家四星级酒店打理出租，年租金回报率在5-8%左右，非常稳定，比存银行来或买投资理财产品要好很多，相对比较稳定和安全。
回答于 2019-09-11 08:43:50
所谓的大房本也就是统一办理的房地产登记，但是尚未分割的房产，这个时候房产是登记在开发商手中，是属于开发商的，或者有可能就是小产权房，登记在村集体或者村民小组名下的房产，这些都有可能导致办不出独立产权。所以购买这类房产要慎重。
回答于 2019-09-11 08:43:50
如果跟住宅的价格相差比较大，预算不够，是可以买商住房过渡下！
普遍商住房的租金回报率要比住宅高！
至于生活成本，水电费物业费，用10年20年又才多少，加上总价还是比住宅便宜好多！
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。
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