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小县城的房子房价高，很多也卖不掉，究竟值得买吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

小县城的房子房价高，很多也卖不掉，究竟值得买吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

谜底就在谜面上。

小县城房价高，很多也卖不掉，你还去买，不是看着前面一个坑，问要不要跳下去么。我竟然无语以对。

很多小县城，其实房价已经很高了，基本上超过当地居民购买力。而且，城里的人，基本上都是人手一套房，甚至连三岁小娃娃都有房子了。

我一个朋友，也是在一个小县城里，去年拆迁之后，家里是有人有房，只要户口登记上有名字的，都有一套房，她的小侄儿、小侄女三四岁的，十来岁的，都有自己的房子。

所以，小县城里房子很多卖不掉是很正常的。说白了，县城里的房子，主要购买的群体，就是当地农村人口。因为主要都是下面农村的人，要到城里生活才会买房。而农村到城里生活的，会去的大部分都去了，剩下的要么是不想去的，要么是没能力去的。还有一些是因为大学毕业，分配到县城工作，需要购房。这样需求是有限的，所以很多卖不掉是很常见的，目前很多三四五线城市，就是所谓的小县城，房子是过剩比较多的。也可以说，大城市房子供不应求，小县城才是过剩房源的主要“供应商”。

小县城房价高是正常的。小县城地价也不便宜，拆迁什么的，都是要很大成本。然后税纳一部分，开发商利润一部分，建安成本一部分，算起来也不会太便宜。

所以，如果是刚需，就是要在小县城里安家落户，或者是孩子要在县城里工作，那么只要有能力，可以买。

如果是投资，那么坚决不建议在这样的小县城里买房子。那不是投资，那是明知道有坑还往里跳的笨蛋行为。

回答于 2019-09-11 08:43:50

投资目前不建议买，如果自住也要看具体的分析，小县城的房子的价格未来是最难以支撑的，中国有300个地级城市，两千多个县城，城市之间是分化的。

1、投资不建议买

为什么下这样的一个结论，最主要的原因就是笔者认为中国2015年以来的房地产行情分三步走，最后一步就是五六线城市为主的县城，而且尾声就是2019年，所以今年是县城房价最后的上涨，这之后就会有些回落，而对于那些一二线城市的房价过三五年后还会再涨，但是小县城的房子未来三五年是变数最大的，未来上涨的动力最弱，所以笔者不建议当前购买小县城的房子作为投资使用。

再来说一下这波行情是分哪三步走的，第一步是一线城市率先启动，时间是2015年到2017年上半年，持续时间大概2年左右。第二步是二三线城市的房价上涨周期，时间是2016年到2018年内，时间也是2年左右；第三步是四五六线城市的房价上涨，时间是2017年到2019年。

因为上一个级别的城市房价上涨周期完成后，下一个层级城市的房价就成了价格洼地，那么价格自然户被填平。所以当前县城的房价是最后一波。

2、小县城的房价未来的支撑力度最弱

小县城没有产业，无法提供高薪的工作岗位，就无法吸引外来人口（个人县城除外），那么房价就只能依靠本地人口农业变成县城，或者是本地人口回流到本地，这些人的购买需求和购买力能够支撑2017年到2019年这一波房价上涨，但是很难支撑未来三五年之后的一波走势。

而人口会继续想一线城市流入，二线城市也是如此，那些省会城市，或者是区域中心城市以及周边的城市群都有其吸引力，而这种吸引力是从一二城市开始递减的，到了县城是最弱的一级，未来10年，中国的城镇化率将达到70%，这个就意味着城镇化的速度会大大降低，县城人口危机也会到来。

所以，小县城如果没有特别的产业吸引人口的，就不要考虑了，投资是没有必要的，如果你决定在县城生活工作，那么你也尽量购买最好的小区的房子，因为一个县城的房价最有抵抗力的还是地段最好的房子。

回答于 2019-09-11 08:43:50

先说结论：如果是自住，放心买。如果是投资，赶紧卖。

如果是自住，放心买。

首先，自己住的房子，早买早好。早买早享受，还省租金。

其次，子女的教育这个事情，还是依赖于房子的。

如果是投资，赶紧卖。

九成以上县城的房子大概率难以跑赢通胀，也就是会贬值。理由如下：

第一，县城人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。

第二，未来十年，房价的增速会放慢，不再像过去十年一样突飞猛进。经济增长速度放慢了，整个社会的财富增长速度就慢下来了。房价的总体增速就会降下来了。而对于县城而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。

第三，未来十年，县城的房子有可能失去流动性，这是最危险的。比贬值更厉害的，是现成的房子有很大的概率失去流动性。就像鹤岗的房子一样，哪怕你降价都没人买。

所以如果投资房产，尽量选择大城市和核心一二线城市，以及这些城市周边县城的房产才是有价值的，才是资产。其他县城的房子，有可能变成负债。

以上。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，为万科/龙湖/恒大/保利等龙头房企提供过咨询顾问服务，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。

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