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“酒店式公寓”真的是坑吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

“酒店式公寓”真的是坑吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

目前酒店行业形式看酒店式公寓逐步受家喜欢酒店公寓与普通住宅楼比较起其结构设计均所同酒店公寓需要配套齐全、高档能住房提供星级酒店式环境物业管理酒店式公寓布局新颖、整气派现代、优雅表现手融合共享空间理念放式设计营造极性化舒适居住与普通住宅相比酒店式公寓商务精英提供精致理念 并且酒店式公寓服务借鉴豪华酒店服务及管理模式提供酒店式服务主要包括家政服务、安全服务、交通服务等比酒店更进步酒店式服务公寓由于租客比较更体现种家庭式服务例24送餐、社区聚、幼看护等酒店式服务公寓融合酒店式星级服务家庭式温馨服务较普通高档公寓更完善服务内容更更加性化 酒店式公寓兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既用居住度假用投资或两者兼同购买者想所同同购买者同段用途所同购买者纯粹用自住则用投资保值

回答于 2019-09-11 08:43:50

公寓确实给大家提供了一个在生活的城市立足的机会，虽然房子不大，但是能有一个小家也是蛮温馨的。而且这部分购房者，可能也不需要学区

回答于 2019-09-11 08:43:50

不一定是坑，要看城市发展水平及地段，以及当地政策。

酒店式公寓宜商宜住，虽然商不如写字楼，住不如住宅，但价格也相对实惠，比写字楼及住宅都低。就算是LOFT户型，单层价格肯定比住宅低。

如果所在城市经济比较发达，酒店式公寓又在商业繁华地段或市中心，或附近有地铁，或其他交通中心，价格也不高。那酒店式公寓还是比较有投资价值，何况还不限购。租金回报率5-10%，随房价上涨，收益率还能进一步提升。

如果在三四线城市，或在大城市的偏僻位置，远离地铁公交，价格也不便宜。那这样的酒店式公寓，就是坑，谁买谁套，会套住多年。而且交易费用高，租不掉(或低价出租)，卖不掉，资金活活搁死。

另外，也要关注政策，比如北京现在政策，酒店式公寓也作为住宅来算，但又不让入户，那买主或持有者的损失已经非常巨大，价格暴跌。而宁波则是渐渐放开政策，可以通民用水电，可以入户，那这样的酒店式公寓就非常有投资价值，甚至高于住宅的投资价值。

所以，是否是坑，核心是价格、位置及政策。

回答于 2019-09-11 08:43:50

酒店式公寓属于商住房，作为“类住宅”，本质是开发商“挂羊头卖狗肉”的畸形产物。开发商打擦边球，把商业用地用作了居住的用途，加上上海限购，跟周边同地段住宅相比便宜一半，酒店式公寓曾经受到刚需和投资客的热捧。

不止是上海，北、广无不严厉打击“类住宅”。北京各银行商住房全部暂停抵押，广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。

北京

3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

关键点

1、涉嫌改变为居住等其他用途的项目将不予验收；

2、擅自改变土地使用性质 规划国土部门将依法收回土地；

3、新增禁止旅游、文化、娱乐等产业项目擅自改变为居住用途。

广州

不得商改住，不得销售给个人，销售对象应当是法人单位；

商住生存空间越来越有限，上海商住库存却是住宅的3倍，“惨”了开发商，库存怎么去，政策不放松，趁着窗口期，以价换量，大有可能，毕竟开发商也是需要现金流周转的，拍地抢地盘的事还得继续干，但是抄底“捡便宜”的机会肯定不适合散户。

散户更应该关心的是：愿意接盘的人少了，商住流动性变差，是卖不出好价钱的。

刚好踩到调控节点的项目，是很悲剧的。比如闵行区"绿地峰尚汇"，列入整顿清理项目，已经去居住功能，卫生间被拆，通了燃气的，也被治理，严重的断水断电，最后开发商只能退钱了事，这还是相当厚道的了。

而且商住除了不限购，都是硬伤：

1）产权40年或50年；

产证到期，不能像住宅自动续期，而是需要另外提出申请。

2）首付至少5成，最多10年贷款期，不能用公积金；

现在热点城市，首套房多数“认房又认全国贷”，买了商住，有了贷款记录，失去首套房资格，得不偿失；

3）不能落户，没有学区；

4）二手商住税费高（含：增值税、印花税、土地增值税、个税）

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

印花税：税收核定价×0.05%

土地增值税：差额收取，30%-60%

个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

举个栗子：150万买进的商住，200万卖出，卖家算下来差不多27万。商住投资的资产收益，一大半充税。

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