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买小产权房到底有没有保障呢？

产权,房子,商品房买小产权房到底有没有保障呢？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，就是一些开发商跑到农民家花极低价钱买些地（比如：宅基地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，所以根本就没有产权。准确来讲，应该叫“无产权房”。

小产权房跟农村宅基地上农民自建房是存在本质区别的。农村现在推行土地权属认证工作，农民的房子是有产权。但是集体以外人员联建、违建的房子是没有产权的。

请注意，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，当然必须持有有关部门的批文。

但是，市面上存在的99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。下文探讨的对象就是这类没有产权的小产权房。

那么，【买“小产权房”有什么风险？】

因为没有产权，所以购买小产权房有很多风险和弊端，总的来说有以下4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。没有有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，你的交易是不合法的，也就不受到法律保护，因此非常容易产生各种纠纷。

比如，小产权房屋的所有人（比如：某农民）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该农民也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，直接撤销交易。一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到保证。

相关的法律规定如下：

近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于农村宅基地买卖案件问题形成以下意见：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为购买小产权房没有房产证、没有经过备案，所以购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也不能拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。小产权的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。

但是最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

【到底要不要买小产权房？】

通过上面的分析，不难发现，小产权房的风险是极高的。还是慎重一些吧！

回答于 2019-09-11 08:43:50

深圳房地产行业销售6年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）分享行业知识，欢迎咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人《安家在深圳》

感谢邀请：

不建议首选购买小产权房，情况允许的情况下尽量先选择购买商品房，毕竟环境和配套设施（楼盘自身配套）会好很多，当然价格上也是高高在上。

小产权房方面，以深圳小产权为例，买卖市场真实存在，而且交易和转手量居高不下，归根结底是供求关系的因素，能买商品房的肯定不会优先考虑小产权，买小产权的人（刚需人群，资金有限）主要是为自己或者家人孩子在深圳能有个安身之所，不想天天经常被房东加租金，无奈搬家，转学，四处漂泊。

近几年深圳新政策，部分经营性小产权房补缴税费转为红本上市交易，住宅类型的小产权房可以落户后，可积分，政府也在逐步去规范小产权房的存量市场，如果要买，请注意以下几个因素：

首先弄明白小产权房的种类和对应的证件，必须是合法报建并且卖家的手续是齐全的，产权清晰无纠纷的房产，这样买家的风险就能降到最低，毕竟买房不是小事。统称的小产权其实涵盖了很多种类的房子（个人宅基地自建房，村委统建楼，军产房），这里以个人独栋农民房（市场保有量占比最高，小产权房中占比80%以上）为例：

两证一书:

包含了建设用地许可证和建设规划许可证，这两个是整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，主要是这两个证件，其他还有兴建住宅用地批准通知书，历史遗留违法建筑申报回执单，开工证，地皮单之类的

律师见证书：

律师见证买卖双方是在自愿，没有被任何人胁迫的情况下签字交易的，证明房屋目前所有权的证件，也是后期遇到拆迁补偿确权的有效证明。这也是你和原业主交接房屋所要签订的协议书，关于小产权其他种类的不同，证件也各不相同（具体问题具体对待）

产权核验：

业主手上的房屋证件是否齐全，产权有没有纠纷，需要从建房开始，批地或买地发票，包括整个从第一手交易的以及到现任业主之间的档案是否有齐全，有没有断层，这些都需要仔细核实，以防一房多卖的风险包括后期要经过律师见证，备案存档，签约转账，开收据，交接房屋，过户水电物业手续等一系列的问题，每个环节都要落实到位，降低风险。

村委统建楼和军产房的证件和买卖流程，因篇幅有限，这里不再一一详解，有问题咨询的朋友可以私信我，纯手打，希望这些东西能够帮到你

房地产前沿发展趋势分析，专注于深圳房产领域的创作者《安家在深圳》

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