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买小产权房到底有没有保障呢？
产权,房子,商品房买小产权房到底有没有保障呢？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
买小产权房到底有没有保障呢？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先我们旗帜鲜明的说清楚，买小产权房没有保障，这个丝毫不含糊，不容置疑。
现实中也有极少数人在买小产权房，可以买吗？他们为何买？她们如何买的？
一.那么什么是小产权房？
小产权房是民间的一种约定成俗的叫法，并不是一个严谨的官方词汇，在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。
小产权房主要指两类：
一：经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，有证也叫宅基地，产权登记在个人名下。
有的是合法建设，但是产权登记在集体名下，属于集体的物业，但是由村民个人居住使用，也有的是回迁房；
有的则是企业的集体集资房，建在企业的土地上，房产证会写集体产权占据多少比例，个人产权占据多少比例，只要企业同意，可以在企业改名字，受到企业保护，但是不受国家保护。
二：未经任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，你可以理解为这是一套完全没有合法证件的违建房。
二.房产归属以登记为准
我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
现实中，我们会遇到很多涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。
所以购买小产权房无法登记在你的名下， 自然就无法认证房产归属了！权益无法得到保障。
不动产登记需要交税，你愿意免税不登记吗？
办理不动产的转移登记，需要交税，按照不同的房子，交易情况，税费是不同的，通常需要数万，十几万，甚至几十万的税费，你见过房子可以过户的前提下，买家告诉业主为了节省很多税费，房子不去办理过户手续吗？
我相信这样子的买家是不存在的，当然为了节省增值税（需要等满2年），个税（等满五年唯一），契税（等买家首套）等税费，有的买家会等房产证满二年或者满五年才交易，适当延迟过户时间，在风险可控前提下是存在的。
三.谁可以合法购买小产权房？
如果是合法报建的小产权房有房产证，也叫做宅基地，那么本村村民是可以买卖的，小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村，如果户口已经迁移出去，也是丧失了买房资格的（比如女儿外嫁或者上大学迁出户口，或者入伍，移民注销户口）。
为何不让村外的人购买？
相信这与王朝周期律有关，为了保障农民利益，让农民有土地可以休养生息，防止土地被兼并，造成失地农民生活困顿，所以我国不允许村外的人购买土地以及土地上面的房屋。
四.小产权房的缺陷到底有哪些？
1.无证无法证明权属：
上面说了，有的小产权房完全是违建，没有任何证件的，有的则是虽然有证，但是证件不登记在你的名下，故而对于买房人来说，房子并不能算是本人名下的房产。
2.小产权房质量差
小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。
3.无金融属性
由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，必须全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。
有的出售小产权房会让买家申请信用贷，务必要注意，信用贷总体上额度不高，利率很高，借款年限不长，所以还款压力会很大的，务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的，不能说是这套房的金融属性，购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。
没有金融属性意味着没有金融杠杆，升值幅度有限。
4.拆迁风险，完全无保障
由于小产权的建设可能没有得到有关部门的认可就建起来了，故而拆迁的时候，有可能得不到丝毫的拆迁补偿，即便有证，拆迁补偿也是给原业主的，不会给购买人，故而风险很大。
5.小心破限购，返租等概念的房子
一套房子有多种权限，主要有所有权，使用权，收益权，所有权和使用权是可以分离的（出租），很多小产权房的出售都会宣传为公寓，可以破解限购政策。另外有的投资性质的，也会用返租的概念，这个更加要小心。
五.小产权房的优点有哪些？(为什么仍然有人在购买小产权房？)
基于此，非村民购买小产权房一定是非法行为，是无法得到法律保护的，我们坚决反对大家购买小产权房，态度非常明确。可是我们又经常遇到有人推荐小产权房，甚至有的人明知道风险，也有少数人在购买小产权房，这又是为何？
1.价格便宜
举个例子，东莞厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡，而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡，为厚街万达公馆的四分之一。（数据来源：东莞房姐）
（来自安居客）
从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距，通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间，换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款，这个价格差距还是非常有吸引力的。
2.商品房也存在无证交易
我们也经常遇到一些客户购买尚未出房产证商品房，比较常见的是一手业主购买了商品房，因为一手楼出证比较慢，遇到业主本人的一些情况，有可能在尚未出证的时候就出售，这种房子也比周边已经出证的房产价格明显低一些，也有人购买的。当然相比小产权房，这种房子通常过一些时间可以过户到本人名下的，但是毕竟当前尚未过户，暂时也无法过户，所以风险其实也是存在的，交易不受保护。
3.由于限购没有资格购买商品房
房价不断高企，为了解决自己的住宿问题，有一套房子可以承载自己的都市梦想，很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房（当前多数城市有限购政策）的前提下，眼光转向了价格优势明显的小产权房。
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