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商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有投资价值吗？

商铺,租金,回报率商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有投资价值吗？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

个人认为，一间达到及格分数线的商铺，应该是年租金回报率7%以上，全部回本时间15年以内（成绩优异的则回报率在8%以上），连及格分数达不到的商铺就没有投资价值。因此，从回报率角度说，这间商铺没有达标，年租金收益起码要在12.25万元以上。

2、位置。位置是考核商铺投资价值的核心要素，好的位置才有大量的流动人群和稳定的消费客源，才能凝聚浓厚的商业氛围，保持租金收益稳定。但目前城市升级改造速度太快，很多过去位置相当不错的商铺，随着城市变迁和商业中心不断转移，都会逐渐由繁荣走向衰落，街区生意也会急转直下。

因此，除非商铺位于有人口和产业支撑的一二线城市，大多数三四线以下城市的商铺都面临商业中心转移、位置优势丧失的问题，而总价175万能买到的商铺多数在三四线以下城市。

其次，从整体商业环境及其他因素来分析。

1、目前网购已经成为不可逆转的时代潮流。网店商品物美价廉，品种繁多，购物方便快捷，等等优势对实体店冲击巨大。网络的普及及信息传播速度加快，彻底改变了消费者的消费习惯和消费方式，颠覆了传统商业运营模式，今后很长时间可能不会改变。因此，从整体商业环境来看，网购引领潮流，实体店走向没落。

2、商铺产能过剩成为压垮实体店的最后一根稻草。现在但凡新建小区，商业配套必不可少，周边分布着大量的商铺，导致消费人群不断被分割截流，商铺关门转让现象成为常态，而且这一趋势还在加剧。然而市场的蛋糕毕竟就那么大，在老百姓消费水平没有明显提高、需求没有显著增加的情况下，市场利润只会被越摊越薄，加之网店还在不断抽走实体店客源，今后生意只会更加难做。

3、投资商铺，就是将流动资金变成固定资产，但商铺的转手过户费很高，普遍接近商铺总价的20%。如此一来，未来想要卖掉商铺，即便按照原价出售，175万的商铺契税也接近35万，想找到接盘的人一定非常困难；如果加价出售难度更大，商铺只有短短40年的土地使用权，没人愿意购买年限太长的商铺。想要卖掉，可能需要大幅降价才行。

4、如果使用贷款，首付最低50%，款期最长10年，不能使用公积金，仅限商贷。商贷利率很高，基准利率6.55%上浮10%在7.20%左右。假如按照以上标准使用贷款，按照等额本息计算，每月还款本息为10250元，一年共计123000元，月租金不够覆盖月贷款，每年还要再掏51000元，等于10年内在为银行打工。

5、从房地产总体发展趋势来看，目前的房价已经高悬空中，很难再有上涨的空间（少数城市除外），毕竟购买力状况摆在那里。而商铺作为商业地产，除了产能过剩，还具有功能单一、增值缓慢的缺陷，涨幅始终跟不上商品房的节奏，未来想要靠商铺自身增值赚取差价也很困难。

6、正是由于房价上涨速度越来越慢，已经进入有价无市阶段，商铺的租金上涨空间也会越来越小。想像过去那样依靠租金逐年递增增加收入已经变得越来越渺茫。这从很多商铺的年租金收益普遍维持在4%以下并且原地踏步的情况就可以看出，同时说明今后租金呈不增反降的的逆行趋势。

总而言之，目前商铺投资存在很大风险，不达标的商铺需要慎重，这间年租金回报率只有4.11%的商铺不建议投资。

回答于 2019-09-11 08:43:50

不请自来。笔者认为，题主给出的信息不全，无法做出准确的判断，但是笔者是不会投资这样的商铺的。

首先，投资回报率偏低。175万的本金，每年收益7.2万，投资回报率在4.1%，在商业地产领域这样的回报率是偏低的，一般合理的回报率在6%-8%之间，太高也不靠谱。175万做无风险的大额存单，收益都比这个店铺4%的投资回报率强。

其次，租金收益问题。如果仅是固定7.2万的租金偏低，需要每年固定百分比的增长才比较合适。一般来说每年固定增长5%-10%之间才是一个比较合理年均增长空间。

然后，商铺产权时间问题。一般的地产商铺产权期为40年，不知道这个商铺还剩下几年，如果产权时间太少了就不太合适；太长的话又是新铺，正在养铺期收益又比较低。

最后，承租人的问题。租你店铺的人是自己找的，还是商家承诺的。如果是商家承诺的话需要留个心眼。很多开发商都会宣传包租几年，租金多高，其实就是吸引你去购买商铺，你买完后两三年就不会和他说的那么好了。

综上所述，商业商铺的水深、坑多，不太建议什么都不懂的普通投资者去投资商铺，如果真的想去投资商铺，人流量、品牌效应、地理位置、周边社区定位一些列问题都是你在商铺投资前应该考虑清楚的，如果这些问题你想不清楚，不建议投资商铺，否则是要吃大亏的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

年回报率4.1%，铺位来算，算中上了，比商品房的回报率2%左右高得多了。以上是不计算升值空间的前提。但是，升值空间铺位比商品房低，

铺位就是老婆，一辈子（不易出手）

商品房就是女朋友～不喜欢就换（易出手）

回答于 2019-09-11 08:43:50

我觉得值得买，我买了个商铺170万上下两层180平，想租5万一年，两年了也没租出，今年了3万一年看能不能租出去，你的能租7万也太合算了

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