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开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约,交定金选楼层,这样合不合法?
开发商,许可证,定金开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约,交定金选楼层,这样合不合法?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
感谢邀请回答这个问题,开发商在没有取得预售证就提前就像预约销售,这样的行为可以说十分的正常,也是绝大多数开发商在做的事情。那么这样的做法是不是合法呢?借此机会简单谈谈我的观察。
什么叫做违规售房?我们需要搞明白
对于违规销售住房的定义,不同城市有不同的定义,一般来说很多城市判断的依据就是有没有取得预售证。不同地方执行的标准不同,一般来说一二线城市和部分热门城市执行的还是相对比较严格的,一般来说属于违规售房的行为被官方定义为14种:
1、未取得“商品房预售许可证”,直接或采取内部认购、交纳诚意金、排号等形式变相预售商品房;
2、不一次性公开销售全部准售房源,捂盘惜售或变相囤积房源;
3、未按规定在销售现场公示“商品房预售许可证”“商品房买卖合同”示范文本、房屋预测面积、预售资金监管账户及监管银行等信息;
4、委托未经备案的房地产经纪机构代理销售商品房;
5、发布虚假房源信息和广告,垄断房源,操纵市场价格;
6、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价,造谣生事,误导市场预期;
7、意向购房人数多于可售房源的,未采取公证摇号方式公开销售商品住房;
8、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;
9、商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用;
10、违反商品房预售资金监管相关规定,擅自挪用预售款项;
11、将已经销售并作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;
12、提供虚假证明,规避限购政策,扰乱市场秩序及其他不正当经营行为;
13、为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;
14、其他违反房地产市场管理法律法规政策的行为。
毫无疑问的未取得预售证进行预约销售的属于14种的第一种,肯定是属于违规销售无疑。一般出现这种情况的话,大家可以要求退还定金或者保存证据(定金收据等)向房管部门投诉,都是可以得到合理的解决的。
清楚知道什么是违规销售,为什么很多人还是要去买?
现实生活中很多朋友都知道开发商在没有取得预售证的情况下,就开始进行内部认筹是违法的,不合规的。但是还是要听从置业顾问的去缴纳定金,为什么要这么做?因为太多人害怕自己选不到合适的楼层和户型了。自己就亲身经历过万人抢房的现场,一个好的户型自然会引起数十,几百人的抢夺。说白了,购房者本身就没有什么多的选择。几点愚见:
第一、取消和改革预售制度才会真正解决这些违规问题。这就好比是大家去菜市场买菜(当然比喻不恰当)哪家的“菜”品相好才会去买,但是房产不一样,全是凭模型和置业顾问的一张嘴在说。这才是导致最终维权事件频发,开发商违规销售的根本,说句实话到如今为止,房产市场已经逐渐进入了买房市场了,预售制度也该择机退出了。
第二、购房者的弱势地位也该休止了。从商品房出现的第一天开始,购房者就处于弱势地位,无论从选房、缴纳定金、缴纳首付、办理贷款和交房入住。任何一个环节购房者有提出异议和要求进行合同条款修改的权利吗?没有!!!所有的一切都是开发商、银行、地方在用所谓规范化的格式合同来约束。可以说,任何人哪怕是炒房者,当你动了购房念头的那一刻起,你的弱势地位已经决定了。
第三、房地产市场违规乱象根本不会结束,无论怎么定义“违规售房”。打击违规售房不是简单的严查中介、取缔资格、给予罚款就可以结束的。最终的结果无疑就是沉默一阵后,再次起来行风作案,这就跟近期很热门的电视剧《破冰行动》中一样。根源找不到,不去切除,最后只会一场给老百姓看的把戏而已。
综上,作为普通购房者来说目前能做的仅仅是提高自己的法律意识,在不同楼盘之间做出最有利自己的选择而已。对于违规销售住房问题,说白了,我们无能为力。各位觉得呢?欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
回答于 2019-09-11 08:43:50
目前我国商品房采取的是预售机制,即房屋还没有建的时候,就开始售卖,拿卖房的钱,继续开发建设。但是预售需要经过房管部门的许可,需要取得预售许可证,而开发商在没有预售许可证的情况下就开始交定金、远楼层,这种方式实质上是在变相的预售房屋,是违规、违法的,这种情况也不利于购房人权益的保护,一旦开发商挪用购房人交的定金,或者收钱后不把资金用于建设,拖延项目开发进程,损害的最终是广大购房人的利益。遇见这种情况,可向房地产管理部门反映举报。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先老亮可以肯定的回答你的问题,开发商在还没有取得预售许可证的情况下开始预约并交定金、选楼层是违法行为。
未取得预售许可证的销售行为违反的相关法律和相应的处罚
建设部在2004年7月20日发布施行的《城市商品房预售管理办法》中第六条明确规定未取得商品房预售许可证的商品房是不得进行预售的,同时,第十三条又规定开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定对其进行处罚。
因《城市房地产开发经营管理条例》后期进行过修改,所以这个处罚适用于目前的第三十六条,即擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。规定是规定,但是我们日常生活中却很少见到有开发商被处罚,难道开发商真的都是在获得预售许可以后才开始销售的吗?其实,主要还是大家对预售许可不是很了解,而且这样的事情一般都是民不举官不究。
没有获得预售许可的维权
有很多人在买房的时候由于种种原因在交付定金以后却后悔了,不管出于何种原因,这种情况买房人都是要损失定金的,因为定金受到法律保护,一旦违约定金就是要给对方的。
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