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开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法？

开发商,许可证,定金开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

严格来说不合法

开发商没有取得预售许可证的时候，是不能销售房子的，但现在开发商聪明得很，会想很多办法来规避这个问题，一般来说开发商对外都不叫预售，叫预定，或者叫认筹，再或者找分销公司合作（就算出问题了，也可以推倒分销公司身上），而预定或认筹都会伴随着优惠，对于大部分购房者来说，并不了解这些事情，又有优惠可以拿，何乐而不为呢！

但其实这里面是有风险的，如果开发商一直没有拿到预售/销售许可证，那房子就一直是非法销售的，就算交了首付都没法网签备案，这样的问题那个地方都有发生，就是很多人对这方面不了解导致的，另一方面也是开发商下好了要等着购房者往里钻，所以买房一定要了解清楚。


回答于 2019-09-11 08:43:50

开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下，提前预约，交认筹、交定金，锁定房号，这是目前商品房销售市场比较普遍的做法，实际上是在打擦边球，严格来讲，算不算违法违规，还是要根据具体情况来判断。

商品房预售的相关法律规定

1、《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

这是商品房进行预售必须取得预售许可证的法律规定。

2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

与《城市房地产管理法》相比，预售条件增加了施工许可证的要求。

3、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

显然，上述法律、行政法规和部门规章均要求在预售商品房时必须取得预售许可证明。

没有取得预售许可证，开始预约，锁定房号，是否合法？

根据以上法律、法规和规章的规定，如果开发商的行为构成了实质销售，那么就属于违法、违规。如何界定，需要看开发商的具体操作方式。

开发商采取提前预约的方式，要求客户缴纳定金、锁定房号的预售行为各有不同，通常发生在以下两种情况：

1、开发商的项目进度符合《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定的前三项条件，以及《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，并且商品房预售许可证正在申办之中，为了便于产品去化，提前预约意向客户，多数是向老业主推荐。

这种情况下要认定开发商是否违法违规，关键取决于两点：

一是开发商收取定金（认筹金）后，与客户签订的认购书的形式和内容。

如果签订的是认购意向书，或者认购书的内容比较简单，所收“定金”在认购意向书上写的是意向金，或者订金，那么，双方签订的认购书只能视为一种销售意向，不能认定为正常的销售行为，不算违法违规。如果签订的认购书内容比较详细，包括了合同的主要条款，且收款收据写的是定金，那么根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，这个认购书可以视为房屋买卖合同，开发商就涉嫌违法违规。

二是在认购书约定的签约时间内，开发商能否取得预售许可证。

如果在约定的签约时间内，开发商拿到了预售许可证，那么，开发商预约收定金、签订认购书的行为就不构成违法违规。如果逾期长时间拿不到预售许可证，就是违法违规。

2、开发商的项目进度不符合《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定的前三项条件，以及《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，也就是开发商尚未达到申办商品房预售许可证的条件，无法办理预售许可证。开发商出于回笼资金的需要对外销售，收取定金，甚至预付款，显然就属于违法违规了。

在没有预售证的情况下，如何避免买到烂尾楼？

买房时遇到开发商在没有预售证的情况下进行预售，就需要了解具体情况，弄清楚预售许可证是正在办理之中，还是尚未开始办理？是否有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》？查看项目形象进度是否符合属地房地产管理部门办理预售许可证的要求？是否已经明确具体交房日期？根据以上信息来研判风险。

1、如果预售许可证已在办理之中，或者同期的其他楼栋已有发预售证的，那么，基本不会有太大问题，可以放心购买。

2、如果项目有上述三证，但项目的形象进度不理想，远未达到办理预售许可的条件，可能意味着工期滞后，预售许可证办理尚需时日，还是观望为好。

3、如果项目三证不全，开发商就开始预约认筹，这种情况风险极大，开发商可能存在违法用地、违法施工的情形，最后有可能就是一个违法建筑，一定要远离这样的楼盘。

回答于 2019-09-11 08:43:50

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