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开发商没有取得房屋预售证就卖房并让业主交首付，靠谱吗？
开发商,许可证,预售证开发商没有取得房屋预售证就卖房并让业主交首付，靠谱吗？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
开发商没有取得房屋预售证就卖房并让业主交首付，靠谱吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
感谢邀请！
开发商未取得预售许可证即收取首付售房不符合房管局相关规定，购买此类房屋有一定法律风险。
首先，依据关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，未取得预售许可证签订的商品房买卖合同无效，诉讼发生前己取得预售许可证的，合同有效，购房人可能会面临合同无效的法律风险，合同无效的法律后果是返还购房款，即无法享有物权，且有可能连购房款的返还都无法兑现。（赢了官司，开发商无财产执行案比比皆是）
其次，开发商取得预售证前依次应当取得《用地规划许可证》→《土地使用权证》→《工程规划许可证》→《工程施工许可证》，如果以上四证均己取得且工程形像进度己完工75%以上，购买风险相对较小，但仍有无法取得预售许可证的风险，因为不确定开发商是否严格按《工程规划许可证》批准内容实施的工程建设，稍有偏差，预测绘一旦起规划则无法取得预售许可证。
再有，未取得预售许可证开发商买房的最大风险是接受房屋主管部门行政处罚和退还己收房款。
综上，开发商违规售房承担的责任风险远远小于回笼资金所带来的收益，乐于无证售房，购房人购买没有预售许可证的房屋的风险巨大，不靠谱。
回答于 2019-09-11 08:43:50
原则上没有预售许可证的房子，不能买。
第一，没有预售许可证的情况下，签订的商品房买卖合同无效。
我国实行商品房预售期房制度，简单说就是购房人交房款买房的时候，房子还没有盖起来，所以我国法律严格限制了商品房预售的过程和条件。法律的强制性规定，简单说就是：有商品房预售许可证，才能「卖」预售期房；有商品房预售许可证才能「买」预售期房。根据最高院的《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，在没有预售许可证的情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效。在购房人明知道自己买的楼盘是没有预售许可证的情况下，购房人实际上是不能跟开发商要求赔偿损失的。这个时候，如果业主起诉开发商，至多退换房款、房款的利息损失由开发商和购房人分别承担。
第二，买这种房子的最大风险：房屋烂尾/房产证办理困难。
我国的《城市商品房预售管理办法》第七条之规定，开发商办理预售许可证，需要提交6个基本资料：
1、商品房预售许可申请表
2、开发企业的《营业执照》和资质证书
3、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
4、投入开发建设的资质占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
5、工程施工合同及关于施工进度的说明
6、商品房预售方案
开发商没有办理下来商品房预售许可证明，大多因为没有交付全部的土地使用权出让金、或者是投入资金不到位（没有达到25%）
在投入资金不到的情况下，很容易出现烂尾的风险
在没有全部缴纳土地出让金的情况下，未来办理房产证就很困难了
第三，在部分二、三线城市，这种情况比较普遍。
在某些城市，开发商没有预售证进行卖房的情况比较普遍，并且没有预售证的房子比有预售证的房子要便宜。主要是一些小开发商。开发商这么做主要是为了尽快回笼资金，达到预售条件，然后开发商会补办预售许可证。某些城市是大部分期房在预售的时候没有预售证、大部分现房没有房产证。购房人如果在这种城市买房，只能慎重考虑合同无效、办不下房本、房屋烂尾的风险，自己能不能承受了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
谢谢邀请！
没有预售证的房子就相当于没有安全保证的食品，你敢买吗？而且国家也不允许开发商卖没有预售证的房子，就算你买了这种房子，签订了购房合同，这类合同也是无效的，是不被承认的。
所以，你买房时一定要看有没有预售证，遇到这样的楼盘，真的有烂尾的风险，需要谨慎对待！
另外，查询是否有无预售证的方法是登录楼盘所在地的某某市住房保障和房屋管理局，资质认证中有个商品房预售许可证，这里面有的话就有，没有就没有了，谢谢！
有什么疑问可以联系我！
回答于 2019-09-11 08:43:50
即使签合同，也属于无效合同。
回答于 2019-09-11 08:43:50
法律上讲，开发商必须要在取得房屋预售证后才能正式售卖，像你描述的这种情况，开发商未取得预售证就卖房，还收首付款，无疑是不靠谱的。
首先，签订商品房买卖合同需要签订的双方都具备主体资格，即消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售能力，否则签订的合同无效。因此，如果开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同是不具备法律效应的。
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