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你觉得房价会跌吗?为什么?
房价,房子,房地产你觉得房价会跌吗?为什么?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
1,从经验主义的角度,“死空头看多”通常是拐点到来的一个标志。喊了十多年房价将会下跌的谢国忠,在上半年突然改口,看多房地产市场。谢国忠此前单纯的从经济学的角度分析房地产市场,忽视了住房作为投资品的性质(炒房)以及政府政策在房地产市场当中的作用(土地财政),故而看空,后来的转向更多的是因为参考了这两个方面的因素但又忽视了最基本的供求关系、购买力问题。
2,从神秘主义谶纬学的角度来说,世界级的摩天大楼大批完工通常就是经济大萧条的开始。领导刚刚视察的上海中心大厦目前是世界第二高楼,目前上海、深圳等地还有一大批摩天大楼完工投入使用。
3,安徽“降价未遂”事件反映了目前房地产市场多空双方的激烈博弈正在加强,政府力量不得不介入以维护房价稳定,政府力量从幕后走到台前本身也是不得已而为之,意味着可以用来打的牌越来越少,这预示着拐点即将到来。
4,购买力不足,潘石屹说中国的房地产总市值达到65万亿美元即大约450万亿元人民币(无考证)。超过了美国、日本、欧洲的房地产市值总和。而中国目前m2总量大概是180万亿人民币。意味着即使全部m2投入房地产市场也只占房地产市值的40%左右。房地产市场继续上涨将受制于货币供应量不足,上涨空间有限。从微观角度看购买力已经被房地产市场榨干透支净尽。
5,供求关系发生变化,一是随着价格的逐步上涨,有效需求会逐步减少。二是住房作为耐用消费品,不考虑改善性需求的条件下,使用年限通常在30年到60年。近20年来房地产市场的繁荣,基本开发了房地产市场的有效需求,目前的有效供给量远远超过刚需。三是西南财经大学有统计数据表明,中国目前的住房空置率已经达到22%以上。2017年以来销售的住房里面首套购房的比例不超过30%。供大于求的条件下投资性购买和炒房,忽视真实购买力,在没有接盘侠或接盘侠越来越少时,拐点就会到来。
6,房地产行业是自作孽不可活,近20年来住房价格的不断上涨推动了企业营商成本不断抬高,导致实体经济的萎缩,导致就业下降,也就导致了居民收入的下降、购买力下降、购房能力下降。这将反过来推动房屋价格的下跌,也就是说是房地产价格上涨,搞死了房地产。对购买力的压榨透支导致了汽车消费、居民日常消费的下滑,消费对经济的拉动作用减弱,这也是房地产市场绑架中国经济,拖累中国经济的必然。
7,关于房价拐点的讨论本身就是一个标志,房价拐点论是目前舆论的热点,这本身就是问题,是过去20年从来没有过的现象,目前如此激烈的讨论,并由此形成浓重的观望氛围,本质上是市场信心的动摇,房地产市场价格上涨预期即将出现完全逆转。
8,房价既然无力上涨,炒房必然亏损,割肉会成为现实的选择。消费者的从众心理,买涨不买落将造成市场观望氛围,初期会表现为价格停滞,出现横盘即不涨不跌或涨跌幅小,僵持一段时间之后会缓慢的下跌,而一旦下跌,就可能会造成踩踏事故,恐慌性的抛售,大跌才会出现。
9,需要指出的是,大跌必然导致银行坏账大面积的增加,进而整个经济的崩盘。企业倒闭失业增加,居民收入减少,购买力下降。所以大跌并不会带来住房销售的大幅增加,因为大家都没钱了。
10,比较理想的方式不是大跌或暴跌,而应该是有控制的有节奏的缓慢下跌,比方说每年下跌5%到10%,三年到五年之后下跌30%左右,逐步消化房价下跌的负面影响。虽然这个调整过程痛苦漫长,但不至于暴毙,对整个社会和经济的破坏性最小。
所以不要寄希望于房价暴跌,一是宏观管理当局是不会允许的,土地财政是地方政府财政收入的重要来源,在没有新的财政收入来源替代土地财政之时,各级政府也不允许房价大跌。二是房地产占中国家庭财富的70%,价格大跌会让中产阶级返贫,影响执政根基。三是房地产关联影响60%的实体经济产业,关联60%的银行资产负债,价格大跌导致银行业大面积坏帐,引发金融系统风险,并导致整个国民经济下滑,那时失业率上升,很多人没有工作、没有收入来源,也就是说房价跌了也没有人买得起。
回答于 2019-09-11 08:43:50
只要政府一句话,下跌到2000一一4000元应该是可以的。
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