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在南宁可不可以买三产房？为什么？

产房,南宁,商品房在南宁可不可以买三产房？为什么？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

即便是现房，你也要考虑三产房子的性质

1.不能办理房产证

2.出租可以，但不能贷款

3.不能办理户口入户分配学区房

4.房租水电物业费按商用标准收入

等你懂得这些弊端和风险后，还坚持要买，那就给你两点建议

1.买现房或者准现房，风险小

2.地段好的现房或准现房，容易出租或后期转让！

几点建议，仅供参考！——南宁购房攻略

回答于 2019-09-11 08:43:50

非常划算，商品房房价过高，但是租金回报率是一样，所以不管是投资还是自住都是不错的选择

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果房子是拿来住的，三产只要和农民们签一般没有问题的，而且还得到农民的保护，也不要叫所谓的物业费，路边垃圾桶搞定，何乐如不为呢

回答于 2019-09-11 08:43:50

三产房与一般商品房的区别

三产房与一般的正规商品房相比，最大的区别就是价格特别的便宜，低于市场平均售价。那么为什么那么便宜呢，原因也很简单，三产房的土地使用权人是村集体，产权是农民，所以个人购买，无法办理房产证，是没有产权的房子。即使是当地村的农民自己，也无法办理产权证。

与正规的商品房相比，三产房的土地是不要钱的，也不需要缴纳各种的税费，所以对于三产房的开发商来说，除了建筑成本和销售管理成本，其他的都是不用花钱的，故而相当暴利。所以，三产房项目可以卖得极其便宜的原因就是：1.土地不花钱；2.不用缴税。

如何区分三产房与正规商品房

三产房与正规商品房，其实是非常容易区分的，任何一个三产房，由于土地所有权是村集体，所以，他们必须是与村民合作建房的形式施工，而反过来，与购房者签订的合同，也一定是“合作建房合同”。而正规的商品房，签订的是“商品房买卖合同”，绝对不会是“合作建房合同”。

所以，只要你看到签订的合同是“合作建房合同”，就可以确定是三产房项目无疑。当然也有非常少的商品房项目，也会用“合作建房合同”，但是这种房子同样的坚决不能买。假如是商品房采用“合作建房合同”的，这种项目比三产房还要不靠谱，风险更大。

如何区分农民安置房与三产房

那么，现在市场上很多的三产房项目，都会打着农民安置房的旗号来忽悠购房者。尤其是五象新区的农民安置房，最多人上当的就是以为自己买的是安置房。那么，区分农民安置房与三产房最简单的三个方法：

1.农民安置房仅仅局限于南宁五象新区，其余各城区都没有安置房。所以你一看到沙井、西乡塘、三塘这些地方的”安置房“，就可以直接判断为三产房，因为这些区域压根就没有安置房。而五象新区里，龙岗有三产地，核心区（良庆区）现在没有三产地，（历史上也只有极少数的三产地）

2.农民安置房同样是签商品房购房合同，而不是合作建房合同，不同是，农民安置房，是政府帮农民以成本价购买的商品房。所以，这类安置房是可以办证的。如果，合同是合作建房合同，可以判定为就是三产房。

3.能否办理正规的银行按揭，所有的三产房均无法办理银行按揭手续，只有正规的商品房可以办理，而农民安置房是可以办理银行按揭手续的。

三产房补缴土地出让金能否办证

很多的三产房，在销售的时候会给购房者灌输：先买下来，以后再交钱给政府，补缴出让金，就可以办理房产证。

这个你刀哥我很明确的告诉你，不可以，即使你想出钱补缴出让金，政府也不收。南宁的三产房是不可能办理得了房产证的。

所以，不要想抱着搏一把的心里，期待着以后政策会调整，或者未来万一可以办证这样的幻想。三产房要变成正规商品房，土地必须先给政府收掉，然后再公开挂牌出让。只要你的三产房给政府收储了，也就意味着，你的房子就没了， 还怎么办证？

三产房补交土地出让金办证，这种情况，概率是0，就不用妄想了。

三产房的风险

1.三产房最大的风险就是项目烂尾，这个是三产房最大最大的风险

由于三产项目无法从银行贷款，这也就意味着三产的开发商需要100%的自有资金去建设。通常建一栋楼大概2000万左右成本。而偏偏，这个市场上有大量的三产开发商，连2000万都没有也要来搞三产项目开发。他们完全利用市场的杠杆，项目能不能建设，全靠卖得好不好。如果项目卖得好，就把楼建起来，如果卖得不好，就直接卷款跑路，所以三产最大的风险就是烂尾。

2.三产房的法律风险高，投资者的权益无法得到保障

三产房的合同一般为合作建房合同，这个合同里的“合作“即意味着，风险共担，收益共享”。购买三产房的购房者，实际上是属于“投资者”，与三产房的开发商共同承担项目的市场风险。假如市场不好，卖不动，项目烂尾，则属于投资者的投资失败。所以，三产房无法得到购房者的法律权益保障，维权也是没有用的。

3.三产房无法办理银行按揭，只能用小贷公司贷款，利息高

所有的三产项目都不可以用银行贷款，银行按揭贷款这种就不用想了。想购买三产房，一般要么是直接全款，要么就只能走小贷公司的分期贷款。而小贷公司的钱，也是从银行借的，所以利息一定会比银行高。那么对于购买三产的购房者来说，分期付款的利息成本非常高。

三产房是怎么玩的

三产房的投资逻辑

以上把所有三产房的各种问题和风险都已经说了，那么大部分人可能就会觉得，三产房没有必要买。然而，你刀哥告诉你，三产房不是不可以买，但是要打算自住的购房者，就不用考虑买三产了。因为没有产权，三产房的价格低于市场价很多，这其实就是一个投资洼地。所以，购买三产房其实就是纯投资行为。

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