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回迁房为什么房产证迟迟不能办理?
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发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
回迁房为什么房产证迟迟不能办理?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
回迁房六年了~~还没拿到证,看到那五点,知道了不是一点的缺失反正。
回答于 2019-09-11 08:43:50
回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子,每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如果回迁房也跟商品房一样办理了房产证,那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房,如果只有回迁民手持的合同,那交易就有一定的风险。
关于回迁房的产权问题,首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权,其产生的产权可能会有两种:
(1)没有经过国家正规手续审批,今后也不可能取得产权证的房产,这类产权就是俗称的“乡产权”,属于违规用地,也是现在正在打击的一种违规建设行为,属于“小产权”,不是正规的国家予以承认的产权;
(2)经过正规的用地审批程序,比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的,今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”,也就是说,其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质,但是不完全受到经济适用房制度的制约,取得房产证之后可以作为二手房买卖,但是需要交纳成交价格3%的土地出让金,补交之后等同于商品房性质。
现在回迁房的规范操作流程是这样:
1、拆迁,签订回迁房购房合同;
2、将拆迁地块平整,转换土地性质,挂牌出让,这一步非常关键,尤其是拆迁农村集体所有的土地,通过这一步将集体土地,转变为国有土地;
3、建房,交付;
4、回迁房所有者和房屋建设单位(有的地方是国有资产管理公司,有的地方是政府出资成立的专门建设回迁房的开发公司,情况不一)签订正式的商品房买卖合同;
5、缴纳契税、领房产证;
6、退还拆迁面积的契税(置换不征契税)。
前面5步,任何一个环节出了问题,都拿不到不动产登记证书。
尤其是第2步,如果土地性质转换没有完成,除非后续政府出面协调解决,否则基本就别想拿证了。
当然,如果负责建设回迁房的单位没有完成房地产开发的相关手续,也会拿不到不动产登记证书。
回答于 2019-09-11 08:43:50
很多地方都有这种情况,回迁户拿不到房产证,但是这也不是绝对的,有些地方回迁户是确实拿到房产证的,这跟村集体有关,或者跟当然村集体和开发商的协商有关。
另外,这个村土地属于集体所有制,也就是说原来在村子里面你建的房子原来就是村里的,因为我国实行的是土地公有制,你们回迁后土地性质没有变化,还不是商品房,就是所谓的集体产权,就是咱们说的小产权,你自己住没问题,但是不能买卖。
但是有些地方回迁户比较团结,一起去找政府协商,通过一些办法还是拿到了房产证的,这个也有,所以这种情况也不觉得,办法还得自己想。
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