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回迁房为什么房产证迟迟不能办理？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

回迁房为什么房产证迟迟不能办理？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

回迁房六年了～～还没拿到证，看到那五点，知道了不是一点的缺失反正。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如果回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。

关于回迁房的产权问题，首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：

(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权；

(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。

现在回迁房的规范操作流程是这样：

1、拆迁，签订回迁房购房合同；

2、将拆迁地块平整，转换土地性质，挂牌出让，这一步非常关键，尤其是拆迁农村集体所有的土地，通过这一步将集体土地，转变为国有土地；

3、建房，交付；

4、回迁房所有者和房屋建设单位（有的地方是国有资产管理公司，有的地方是政府出资成立的专门建设回迁房的开发公司，情况不一）签订正式的商品房买卖合同；

5、缴纳契税、领房产证；

6、退还拆迁面积的契税（置换不征契税）。

前面5步，任何一个环节出了问题，都拿不到不动产登记证书。

尤其是第2步，如果土地性质转换没有完成，除非后续政府出面协调解决，否则基本就别想拿证了。

当然，如果负责建设回迁房的单位没有完成房地产开发的相关手续，也会拿不到不动产登记证书。

回答于 2019-09-11 08:43:50

很多地方都有这种情况，回迁户拿不到房产证，但是这也不是绝对的，有些地方回迁户是确实拿到房产证的，这跟村集体有关，或者跟当然村集体和开发商的协商有关。

另外，这个村土地属于集体所有制，也就是说原来在村子里面你建的房子原来就是村里的，因为我国实行的是土地公有制，你们回迁后土地性质没有变化，还不是商品房，就是所谓的集体产权，就是咱们说的小产权，你自己住没问题，但是不能买卖。

但是有些地方回迁户比较团结，一起去找政府协商，通过一些办法还是拿到了房产证的，这个也有，所以这种情况也不觉得，办法还得自己想。

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