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买房子需要考虑哪些因素?
房子,开发商,地段买房子需要考虑哪些因素?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
未约定延期交房违约金,可以要求赔付吗?
首先,开发商延期交房属于违约,需要承担违约损害赔偿。
其次,双方未约定延期交房违约金的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
被延期交房业主要怎么维权?
首先,业主可以先找开发商协商,要求对方支付延期交房违约金,或是按约定请求退房。
其次,双方协商不成的话去起诉,起诉时需要将相关的购房合同,房屋的现状等材料一并收集。
二、现房与广告宣传不符
样板房与实际房屋严重不符,应该怎么维权?
1、协商。如果购房者遇到这种情形,可以首先和开发商进行协商处理,要求开发商重新交付符合样板房标准的房屋,或对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修,如开发商表示上述两种方法均难以实现,那可以要求开发商酌情减少价款或者赔偿损失。
2、诉讼。如果和开发商协商不成,购房者可以收集证据到相关人民法院提起诉讼,要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
交房时小区配套设施和宣传广告不符时该怎么办?
在此情况下,开发商涉嫌做虚假广告,购房者可以认为开发商违约并要求开发商承担违约责任。
1、如果购房合同对此类情况有相关约定,那么按照约定处理即可。
2、如果购房合同对此类情况无相关约定或约定不明的,购房者可以要求开发商对小区设施进行整改,以达到宣传时的效果;或者可以要求开发商降低房价或赔偿损失。
3、如果与开发商协商不成,那么可以收集证据到相关人民法院提起诉讼,要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
三、逾期办理房产证
逾期办理房产证可以退房吗?
逾期办理房产证可以要求退房,首先要看双方的合同约定,如果合同有明确约定逾期办理房产证就可以退房的,那么就根据合同的约定来。
但是法律也规定了,购房合同约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,法院应予支持。
开发商逾期一年未办理房产证怎么处理?
1、开发商逾期一年未办理房产证,购房者可以追究开发商的违约责任,要求开发商赔偿损失。赔偿计算如下:
(1)如购房合同对此有约定,可按照合同约定索偿。
(2)如果购房合同没有相关约定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、如发现是由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记的,购房者可以要求解除合同退房并赔偿损失。
四、房屋面积有差异
商品房售后面积与房产证的面积有误差,需要补差价吗?
是否需要补差价,应看具体面积误差大小等情况:
1、如果面积误差比在3%(含3%)以内,那么应按照合同约定的价格据实计算,即购房者需要补上相应的差价。
2、如果面积误差比超过3%的,那么面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,而相应的所有权归买受人所有,即购房者不需要补上面积误差比超出3%部分面积的差价,但还是需要补上3%(含3%)以内的面积差价。
国家规定商品房设计面积与实际面积相差多少是正常值?
商品房设计面积与实际面积相差3%(含3%)为合理的误差值。
相关误差值的计算公式:
面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%/合同约定计价面积
面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积
五、新买的小区住房,被开发商抵押出去,还能要回来吗?
住房被开发商抵押出去后,能否要回来,应视住房的权属情况而定。
1、已经办理过户手续的,开发商擅自将住房抵押,属违法侵权行为,可追究开发商侵权责任,最后是能够追回住房的。
2、住房尚未办理过户手续的,如果开发商进行了抵押登记,一旦运营情况不好,那么房子将会被银行申请拍卖且所得款项银行会优先受偿,那么住房是非常难拿回来了。
3、住房既没有进行过户,又没有进行抵押登记的,那么应看两行为发生时间的先后来确定权属。如果购买住房签合同在先,那么就有可能拿回住房。
六、开发商的土地使用证抵押在银行
开发商的土地使用证抵押在银行,会使被购买的房子存在较大的风险。如果在开发商正常运营的情况下,抵押土地证给银行,对购买的房子不存在大影响。
因为开发商偿还到期债务后,自然可以办理土地证解押。但当办理了抵押的开发商,无力偿还债务时,抵押对购买的房子就存在了重大影响。此时,银行会将房子拿去拍卖并优先受偿,届时作为购房人将无法继续行使所有权,只能就银行实现优先受偿权后的剩余房款主张权利。
二手房的坑
一、订立房屋买卖合同后 卖方又将房子抵押了怎么办?
首先,订立房屋买卖合同后,卖方主张维权时,需先确定是否办理过户。
其次,如果还未办理过户手续,卖方擅自将房子做抵押,需对买方承担违约责任,买方可以要求解除、撤销房屋买卖合同或宣告合同无效,并可以索取违约赔偿金。
最后,如果已经办理了过户手续,那么卖方擅自抵押房子,属于无权处分涉及侵权,买方可以主张侵权损害赔偿。
二、不知情买到抵押房 法院可以强制执行吗?
因为房子被抵押在先,房屋买受人并不知情的,可以协商或是诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效,并要求违约赔偿。
但是,一旦被抵押人不能及时还贷,抵押权人即可以起诉到法院,一旦追偿未果申请强制执行的,法院将会拍卖抵押房还款。
三、一房二卖,能主张继续履行合同吗?
在一房二卖问题中,合同在先的购房人主张继续履行合同的,一般会得到法院支持。
不过,提出主张时要注意以下的问题:
1、购房人已经严格履行约定;
2、购房人已经掌握对方一房二卖的证据;
3、不存在法院不能强行过户的情形。
四、给了首付,签了购房合同,房子却卖给了别人怎么办?
购房者可以采用以下方式解决:
1、可以和卖方协商,要求继续履行购房合同。如协商不成,可通过至人民法院提起诉讼要求卖方继续履行合同。
2、如购房方最后无法取得房屋,可以通过诉讼要求解除合同,同时要求卖方返还已付购房款及利息,并赔偿损失,甚至可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、如果购房方发现卖方还有其它合适的楼盘,亦可以与卖方进行协商换房,并要求适当的补偿。
五、一房多卖定金预付款拒不归还怎么办?
一房多卖一般被认为是民事纠纷,当事人之间可以先自行协商解决;协商不成,可根据购房合同的约定到相关仲裁机构提起仲裁或到相关人民法院提起诉讼,请求法院判决解除合同、卖方退还定金、预付款及利息,并请求卖方承担赔偿一倍预付款的赔偿责任。
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