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买房子需要考虑哪些因素?
房子,开发商,地段买房子需要考虑哪些因素?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
土地供应量的多少是住房市场供求平衡和平稳运行的重要基础。如果出现短期内土地供应过多(或过少),极易造成住房供给过剩带来的供求失衡(或供应不足造成的房价过快上涨),因此,土地市场供求平衡对中期住房供求平衡十分重要。国内外普遍经验表明,土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。德国房价之所以波动较小、长期稳定,一个重要原因就是住房供给稳定充足,1978年住房套户比达1.21。在日本,除货币宽松外,1985-1991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足,而政府对此未能有效干预。这方面,有助于你看你应该选择第一套房子买在哪里,如果你有投资意图的话,我国有的城市土地供给非常充足,城市基本面是挺好的,但是历史看起来房价上涨很温和。当然,除了城市,还可以细化到某个城市的某个区。你可以看到土拍信息,去预测未来,请结合人口信息来看。
短期看金融:利率、货币超发、支付能力、加杠杆、抵押物信贷加速器。房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动,通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟。所以,你要清楚你处在短期内的什么阶段,重点盯着金融政策,经常在变化的,有助于你是进行左侧交易。
微观实战
购房名额
你首先得搞清楚所在城市现行的限购政策下,你是否具有购房资格,毕竟没有资格,即使有钱也没法买到自己名下!
毕竟各城市限购政策都因城制宜不尽相同,所以,仅能在此列举一些城市的类似条件,请各位多加留意,一切以所在城市的政策为准 。
(1)本市户口和非本市户口的界定
本市户口最多可以购买两套自住的商品房,而非本市户口则最多可以购买一套自住的商品房
(2)连续缴纳当地社保的时间界定
以购房之日前,在所居住城市连续缴纳多少个月及以上的个人所得税或社会保险证明。
(3)已婚和单身的界定
以民政局信息为准
(4)以家庭为单位界定
非单身的夫妻双方,必须要以家庭为单位。
(5)港澳台及外籍人士的购买界定
不可以买商业性质的公寓啊写字楼这些,但是可以买住宅。在中国境内只能购买一套住房,除正常按揭资料外需要提供公司的营业执照,一年的在职证明,在职单位的劳务合同,一年临时住宿登记证明,签证类型是要商务或者工作才行,还要留意签证的有效期有多长。需要提供港澳台通行证、身份证,外籍人士提供护照(需翻译公证),台湾的最好提供誊本(户口本)。(部份楼盘限制购买人群的除外)
当然,一些城市的限购政策下,也不一定只有落户一条道路,可以具体研究该地政策,通过还有人才绿卡、社保年限、职称等符合买房资格的条件。比如:
摆渡人鹿先生:这些本科毕业生不需落户广州,也可在广州买房!!
贷款情况
你可以先去打印一个征信看看
摆渡人鹿先生:征信花了多久能恢复?征信怎么查?征信报告怎么看? 如何拥有一份优秀的征信报告?
贷款名额
能否能贷款:这和名下是否有房、有贷款或者有公积金贷款相关。
贷款成数
有贷款资格,也得看能贷多少款:首付30%和首付40%、50%、70%当然是不一样的。这个看各地的政策,可以问一下当地的银行朋友或者打12345问一下。这个跟你盘点自己的资金和总预算很有关系。
比如广州的政策细则,可作为参考去对照查询你自己所在城市的情况。
摆渡人鹿先生:广州购房首付来源+贷款政策,55条细则看清楚55 赞同 · 17 评论文章
准备贷款的可以先算算自己的正常月收入是否是月供的两倍,如果没有的话,建议提前半年可以开始养流水了。
交易税费
这一块的费用,其实你也要注意计算,因为其实是会占用你首期款的,房地产交易所涉及产生的税费一般可分为以下几种:
1. 政府税务部门收取的:卖方税和买方税
2. 涉外或者涉及公证时,产生的公证费(或称为律师见证费)
3. 涉及第三方时,产生佣金、评估费、委托律师费
4. 贷款抵押时,产生的抵押登记费
5. 提前赎楼过程中,可能产生的罚息、提前赎楼违约金等
6. 赎楼过程中,委托担保公司赎楼而产生的担保服务费、担保赎楼利息、现金赎楼利息。
房产类型
在市场上常听到的:一手房、二手房、法拍房。
一手房:新房的形式分为预售状态、现售状态两种,这里的区别在于房子已办理出房地产证,还是仍处于预售合同状态下。
二手房:可以这样理解,业主在房企手上购买过来,然后在市场上重新出售的房子。平时接触到的形式有:房产证在手、抵押按揭中、购入但仍未办出房地产证的新房。
法拍房:不良资产,常见的因为欠款还不上了被法院拍卖了。其实也不要听到法拍房就害怕,做好准备调研工作,也不是不可以买。当然比较懒的人就算了。即使找专业的人助拍的,你自己最好也得学习,实在没精力和时间学习,那就不碰了吧。
需要注意下面的
就是不能市场上自由流通,限制交易或不能交易买卖的房子,一般是农民房(也就是小产权房)、集资房。
农民房:也就是小产权房,是在集体所有制的土地上,合法开发兴建的房子,也可以称为宅基地。但是一般只允许在其所在的集体所有制的民众之间交易,在村委会办理过户登记。如果外来人员购买,会有一定的确权交易风险;
集资房:是集体企业的土地上盖的房子,一般是这个集体企业的员工宿舍或分房福利。只有一本总房地产证,是无法按照每套房子划分独立房地产证的。这个主要还是看房产证,有的集资房也是每户有房产证的,但是有的是红本,有的是绿本。这类房子交易前,建议咨询下当地房管局需要补齐哪些费用,是否能交易等。
保障性住房:包含廉租房(公共租赁住房和廉租住房)、安居房(经济适用房)。前者为租,后者为卖。必须符合相关条件的人士才可以申请。后者可以上市交易出售,出售都会有一些前置限制,各地方的要求也不尽相同。一般需要入住满5年,按原购房价格和当时市场的房屋市场指导价的差价,按一定比例向政府缴交地价等款项,才算正式取得全部产权,方达到可出售的条件。
另外,保障性住房中还有人才保障住房,有租有卖的。卖的一般都有条件限制,需要小心注意,交易前搞清楚房产性质,有的同一个小区不同楼栋都不同性质的。看房产证,问房管局。
另外,还需要讲一下有种房子,你可能会遇到的就是公寓,一般同地段会比住宅性质的房子便宜不少,在一手房的适合很容易便宜又好看,把你吸引了。但是目前的政策,你要知道公寓大多是不能落户没有学位,交易税费比住宅高,贷款年限少。所以你要权衡利弊。
建议首次买房,非特殊原因和需求,尽量还是买有房产证的住宅性质的房子。
防坑的一些注意事项
一手房的坑
一、逾期交房
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