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2020年中国商业地产发展情况如何？还适合投资嘛？

租金,商圈,环比2020年中国商业地产发展情况如何？还适合投资嘛？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：









从商圈层面看，2020年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等10个商圈租金环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为0.61％；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到0.60％；上海川沙、上海七宝2个商圈租金环比涨幅均在0.5％-0.6％之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、上海中山公园等6个商圈租金环比涨幅均在0.5％以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥2个商圈租金环比跌幅近4.0％；杭州申花、南昌八一等3个商圈租金环比跌幅均在3.0％-4.0％之间；青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等5个商圈租金环比跌幅均在2.0％-3.0％之间。

3、租金运行趋势研判

从市场表现看，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020年上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。

供应方面，从短期供应来看，受疫情影响，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。随着国内疫情防控形势持续好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。从长期供应来看，2020年1-6月，15个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比上升14.1％。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建筑面积同比上升100.3％，二线城市同比上升2.3％。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占15城比例由去年同期的12.1％上升至21.2％，二线城市占比由去年同期的87.9％下降至78.9％。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增加，二线城市成交规模同比较为稳定。

需求方面，2020年1-5月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同比下降13.5％，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持续增长，持续挤压线下实体消费，1-5月实物商品网上零售额同比增长11.5％，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收入同比下降36.5％；商品零售同比下降10.6％。15类限额以上单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通讯器材类分别同比增长13.4％、8.5％、4.9％、2.5％和2.3％，其余10类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、针纺织品类同比下降超过20％。整体来看，在新冠疫情影响下我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期仍面临下行压力。

展望未来，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。









根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38％；其中二季度平均租金为4.8元／平方米·天，环比一季度下跌1.54％。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0％，租金环比下跌的商圈占87.5％，2.5％的商圈租金与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

1、写字楼租金变动情况

分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。

从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9％的商圈写字楼租金环比上涨，86.1％的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。

2020年二季度，二线城市中，6.8％的商圈写字楼租金环比上涨，88.6％的商圈写字楼租金环比下跌，4.5％的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。

2、租金涨跌幅较大的商圈









2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96％，租金下跌至3.7元／平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0％以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0％-3.0％之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0％以内。

尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0％以内。

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