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房地产限购调控到底是防止房价上涨还是怕房价下跌？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

房地产限购调控到底是防止房价上涨还是怕房价下跌？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

房地产限购调控相当于防火墙，防止房价过热，给购房者一个冷静思考期，又像一个过滤网，滤掉购房者不理智的冲动，目的是防止人为炒作。实践证明，房地产调控政策是起作用的，避免了房价大起大落，维护了市场的秩序。

回答于 2019-09-11 08:43:50

政府出台限购政策的目的即是为了防止房价过快上涨，但也为购房者预留了一定空间，防止房价下跌。

除了限购政策之外，政府还出台了限售及限价政策，也是出于同样的目的。

限购—减少购房者的需求

商品的价格是由需求和供给共同决定的，房价同样也是如此。

自1978年改革开放以后，中国也加快了城镇化速度，到2019年，中国的城镇化率已经达到60%，接近发达国家的城镇化水平（发达国家的城镇化率标准为75%）。

大量的人口从农村转移到城市，催生了大量的居住需求。

但是住宅的建设周期往往比较长，大城市的土地资源又比较紧张，住宅的建造速度跟不上居住需求增加的速度，需求相对供给大幅增加，推高了房价。

所以，为了缓解住房供给紧张的问题，各地从社保、贷款资质及额度、首付认定标准以及外地户口限购套数等方面纷纷出台限购政策，限制短时间内购房需求过快增加，从而让住宅市场达到供需平衡。

限售—打击投资者在住宅市场投资套利

很多长期研究国家政策及熟知金融逻辑的投资者，看到了住宅市场的套利空间。

在房价上涨之前，投资者先利用个人资质向银行申请贷款买房，等到房价上涨到一定高度后直接抛售套利，获得利润。

然后等房价开始回调，并下跌到低点的时候再次进场买房，静待下一次房价上涨到一定高度的时候再次抛售套利。

就这样，经过几次操作之后，投资者不仅拥有了多套房产，而且还获得了大量的现金，早早的过上了“养老”生活。

而且，在房价上涨过程中，大量的投资者进场，在短时间内增加了大量的购房需求，助推了房价上涨。

为了限制这部分投资者里利用住宅市场投资套利，政府出台了限售政策，要求只有在取得房产证3-5年之后，房产才能上市交易。这也就意味着，投资者从买完房到房子能够上市交易至少要等5-8年的时间（新房从开盘到取得房产证还需要2-3年的时间）。

很多投资者的钱是从银行借来的，从短期来看，如果在房价上涨过程中，房子卖不掉就没有办法套利；从长期来看，经济形势瞬息万变，谁知道七、八年后房子还好不好卖，到时候房价降了，赔本了怎么办？而且在这七、八年中自己还要承担还贷压力，万一中间断供怎么办？

投资者综合考虑之后，发现风险远远大于收益，也就不愿意在住宅市场投资了，政府出台的限售政策也就达到了目的。

限价—防止开发商随意涨价

房价上涨期间，房子根本不愁卖，开发商为了获得更多的利润，有调高房价的冲动。普通大众都会有买涨不买跌的心理，一看到房价涨了就更着急去抢房了，这也就给了开发商再次涨价的底气。

就这样，反复几轮折腾之后，住房市场变成了一日一价。在2015年房价再一次上涨过程中，很多二线城市甚至出现了每天每平米住宅价格上涨高达1000元的混乱场面。购房者在今天看好房子，等到第二天好不容易凑齐了房款来买房的时候，对不起，涨价了，购房者迫不得已只能接着回去筹钱。

最终，开发商随意调整价格，导致整个住宅交易市场混乱不堪，严重扰乱了市场秩序。

为了彻底改变这种这情况，政府终于祭出了“终极必杀技”——限价：以之前的某个时间点的住宅价格为上限，新开盘的楼盘备案价不得超过该价格上限。如此一来，直接堵死了房价的上涨空间，开发商乱涨价的状况也就消失了。

在限购、限售、限价3种楼市调控政策集中出台以后，房价上涨终于被遏制住了，房子渐渐开始回归居住属性，房价开始回归理性，甚至有些城市出现了房价下跌的现象。

但是，楼市调控政策的目的不仅仅是遏制房价过快上涨，同时也留下了一定的缓冲余地，防止房价过快下跌。

如果短时间内房价下跌速度过快，也会带来严重的后果，比如工人工资收入减少，失业率增加，经济增速下滑等问题。

所以，虽然政府出台了严格的楼市调控政策，但是并没有完全锁死购房者的购房资格以及投资者投资需求，其目的就是为了防止房价过快下跌。

比如，在购房者社保达到当地购房要求，或者解决了当地的户口以后，仍然可以拥有购房资格，那些现金流较强、看好住宅市场前景的投资者，也依然可以购买有增值潜力的房产等待升值。甚至在房地产行情较差的时候，某些开发商降价幅度过大也会被政府约谈，被斥责扰乱市场。

因此，综上所述，限购、限售、限价等楼市调控政策出台的目的，即是为了防止房价过快上涨，也是为了防止房价过快下跌。

以上内容是我对这个问题的个人观点，谢谢你坚持看完，如果你有不同的观点，请关注我，我们一起探讨。

回答于 2019-09-11 08:43:50

是稳定房地产市场、通过循序渐进的政策来监管和引导商品房价格、防止房价大涨大跌、让房价在可控范围内健康的发展，房地产调控则成为了周期性的房价风向标。




1、调控政策不是独断专行。

房产金融化、投机过热化的大环境下，调控的方向主要是将房地产金融杠杆，御制投机炒房，降低商品房市场不可预期的风险，任何房地产调控政策都不会是一刀切、一棒打死，一味打压房价是不现实的。




2、调控政策不是从一而终。

房地产调控政策存在周期性、阶段性、地域性，从历年的房地产调控来看，三五年一次大调控已经司空见惯；从调控的阶段性来看，卖不动的时候去库存、卖得火的时候则限购、调首付比例，过热的阶段则是限购、限售、限价、限贷齐发；而从地域性来看，则是因城施策的调控，而非全国统一。

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