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为什么惠州新房价格在涨，二手房反而卖不掉？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

为什么惠州新房价格在涨，二手房反而卖不掉？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

这个二手房卖不掉，是比较扯淡的说法，主要是原因是

1、大亚湾目前新房，才1万多，一套三房两厅总价一百万左右，首付低，按揭简单，在很多人承受范围内，所以大部分宁愿买新房

2、对于销售中介来说，大亚湾卖一套新房佣金几万，卖一套二手房佣金几千，而是二手房的按揭贷款周期长，手续多，所以绝大部分中介，会引导客户买新房，佣金利益最大化，甚至个别中介，为了吓客户，说二手都是海沙房

3、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，在新房海量资源情况下，想出手二手房必须低价，而很多业主已经买高了，不降价，不愿亏本卖，当然卖不掉

4、目前在大亚湾，还有很多报价6千~8千的二手房小区，虽然是老点，但都是电梯房，所以，真的预算少懂行的，都买低价二手房，另外一些大亚湾明星盘二手好卖，导致处于中间地带，高不成低不就的二手房，不大降价，就不好卖

5、二手业主口中的，有价无市，主要是还是忘记了，大亚湾房子是消费品，只有居住属性，没有投资属性，最多能保值，能卖的二手房，都舍得降价的，甚至亏本的

回答于 2019-09-11 08:43:50

首先说一下为什么惠州的新房房价一直在上涨呢？主要有几条原因：

1、受益于粤港澳大湾区规划，惠州作为其中一员，地理位置决定了它未来必定将会发生翻天覆地的变化。惠州目前不限购，但限售三年，三年后才可以转手，所以很多人，尤其是外地人来这里买房，加上房产中介的过度宣传，算是将房价炒高了。

2、作为临深城市，深圳2016年提出1.4万亿东进战略，将打造坪山东部中心城和东部交通枢纽，如果坪山大改，临深的惠州自然水涨船高，优势凸现，房价跟随深圳而走高是必然趋势。目前惠州有很多楼盘备案价已经突破两万，直逼三万，未来也有可能更高。

3、地铁红利。惠州早就发布了惠州市交通规划图，有1234号线及相应走势，可以说贯穿了整个惠州市。但由于目前城区常住人口数目限制，无法进行地铁报建。但是深圳的14和16号线已经预留惠州段，也就是未来一定会深惠相通。时间越往后，实现的可能性就越大，所以新房房价逐渐上涨是必然。

那么为什二手房却卖不掉，这个很好理解。第一：惠州新房太多了，几乎随便挑，且新楼盘规划好，优惠力度大。第二：二手房交易麻烦，且税高，很多楼盘都没有满二，满五，一大笔增值税是很多人都不愿意接受的，这样算下来也不比新房便宜。所以宁愿去买新房，也不买二手房，自然二手房就卖不出去，除非降价认赔。

但是惠州早晚有一天土地也会缺乏，不可能永远都去搞住宅开发；也早晚有一天会与深圳连通地铁，深圳人来惠州居住，深圳上班，真正实现一城工作两城生活，那个时候二手房的交易将会是惠州房地产交易的主要力量！

回答于 2019-09-11 08:43:50

惠州的二手房市场一处于比较尴尬的状态，主要是当地目前还处在严重的增量市场主导的阶段。巨大的新增供应量严重地影响了二手房市场的发展空间，再加上二手房交易自身所存在的一些特点，也促使很多购房人即使在二手房房价较低的背景下也把目光转向新房，这种现象的改变不是短时间内能够做到的，只能依托城市的进一步发展来促进二手房市场的发展，而惠州处身于华南地区经济最发达的大湾区中，又与深圳接壤，使惠州不少区域都具有较长远的发展潜力，有机会通过时间来消化二手房市场的弱势，只是较大的概率需要等上一段不短的时间。

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惠州的新房供应规模在现阶段对二手房的发展空间产生了重大的影响，加上当地二手房本身的一些特点也让购房人更偏向于选择新房，进一步对二手房买卖形成影响。

▲大量的新增供应量让购房人的选择充足，大大压缩了二手房市场的发展空间。

房地产行业对于惠州市来说具有非常突出的经济地位，其中的大量的房产供应对标的需求并非本市居民，而是以承接以深圳为主的邻近各市的需求外溢，导致当地每年都有大量的新增供应量和大量的新房成交，每年的供应和库存已经足够消化市场需求有余，二手房市场在规模较大的增量市场压逼之下，自然会大受影响。

据华南地区的著名机构中原研究的跟踪数据显示，在刚过去的2019年全年惠州新建住宅供应总面积达1764万平方米，套数达17.19万套，同年网签成交量接近15万套。

除了广东的第三大城市佛山与惠州的数量稍为相近以外，省内其他各大中城市与惠州相比真是小巫见大巫，深圳的3万多套、东莞的4万多套、珠海的6万多套、广州的8万多套，比惠州都差得太远了。

而据华南地区另一著名机构合富研究院的数据显示，截止到2020年6月14日，惠州市住宅库存量达1402.87万平米，即使是深圳客及周边城市的人热衷投资的大亚湾区域，库存量也有312.35万平米，若按上年的销量来对比已经足够消化11.7个月，再加上近几年一直持续大量的供地，导致后续入市的增量也将能保持较大的量级。

所以当地新房的可选择范围和数量对于购房者来说都非常充足，这种情况在中短期来说无疑都会大大挤压二手房的市场发展空间。

▲当地二手房自身的一些特点也会进一步影响购房者交易二手房的意愿。

除了新房市场的挤压，二手房市场本身存在的一些特点，也成为当地二手房的成交的重要制约因素。比如其中重要的一个影响因素是评估价对购房首付的影响，即使在新房、二手房都比较平衡的城市，二手房的评估价一般都要低于市场的成交价，而对于一个二手房市场受新房市场影响巨大的、且新房持续放量的城市来说，银行对二手房的评估一般来说都会趋向于保守一些。

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