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首次买房需要注意哪些坑？
开发商,房屋,楼盘首次买房需要注意哪些坑？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
在买房的时候不少买房人的权益都受到了侵犯，比如面积缩水、定金不退、价格虚高、一房二卖等等。对于买房人来说一旦遭遇到了相关的事宜就需要及时的去维护。那么，如何维护买房人的权益?下面华律网三门峡律师给你主要介绍相关知识。
买房人的权益如何维护
(一)如果卖家是开发商
如果房屋卖家是房地产开发企业的话，对于其一房二卖的情形，应该依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理。此时，开发商应该承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(二)如果卖家是普通个人或者企业
因自己生活需要或者经营所需，将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。
这类卖房者如果违约，不能按照房地产开发商的处罚方法来处罚，即不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。因为该解释是特指房地产开发企业，也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。
这种情况下，争议的处理应以合同法的有关规定作为基础，向违约者主张违约责任，维护自己的合法权益。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，和赔偿损失。
一房二卖合同的法律效果如何
(一)前后两个买卖合同都有效
一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。
当然，这是在两份合同都是符合法定条件的前提下，有一种意外情况会使第二份合同无效。即第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。按照《合同法》的有关规定，这种行为属于恶意串通损害他人利益，这种情况后合同应无效。
(二)房屋登记对房屋买卖合同的效力
生活中很多人都存在着这样一个误会，认为没有登记合同就没有效力。实际上未登记的房屋买卖，合同的效力不受影响。
房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。
回答于 2019-09-11 08:43:50
安居乐业，买房对于很多人来说是人生中很大的一件事情。那么初次买房要怎么避坑呢？
1.房屋性质。
首先要充分了解你即将购买房屋的产权性质。在我国房屋分为70年住宅，50年，商住，40年公寓和商铺。每一种房屋的属性不一样，根据自己的需求选择。
2.房屋位置
位置决定价值。一个好的房屋应该具有宜居，学区优良，交通便利，配套设施好的特点。尽量避开工业区，高压线，噪音，环境污染严重的区域。从长远说，交通便利，公共配套很重要。
3.学区划分
在准备入手一套房源之前，最好问清教育主管部门，该房屋的学区划分政策。不要想当然的认为，离某个学校近的房屋就能享受该学区惠及。
4.户口问题
如果是二手房的话原房主的户口如果没有迁出，新买入房主是无法落户的，这会直接影响小孩将来的读书问题。还有每个地方对于户口迁入有着具体的要求，有的地方要求社保满几年等等。
5.贷款问题
充分了解该房源的落地价（房屋价格+相关税费，中介服务费，土地出让金）以及首付比例，月供金额。再根据自己的经济实力量力而行。
有的人首付付掉了，结果贷款迟迟下不来。这其中有很多因素，政策调整，个人征信问题等等。所以在购房之前要在当地的人民银行把征信查好。
6.中介服务
很多时候，对于买房者老说，中介服务是绕不开的。那么选择一家实力较大，中介从业者靠谱就显得尤为重要。中介从业者的流动性很大，所以要警惕这一点。
7.合同条款
在签署购房合同前，一定一定要仔细阅读合同。对于有疑问的条款要及时提出来，对于没把握的条款可以征询相关专业人士给你解答。
8.楼层，朝向，采光
基本上的房屋我们都会选择南北朝向，通风性好的房屋。
楼层的话不要太高或者太低，多层的话（总层数五到六层），建议选择二三四层。高层11层（4-9都是不错的选择）。尽量不要选择一楼，一楼往往植物茂盛，阴暗潮湿，蚊虫多。下水道也最容易堵塞。顶楼出行不便，特别是高层，电梯停用的话非常不方便。而且质量不好的房屋，顶楼还会燥热渗水。
有条件的话，选择不同的天气去现场看看房屋。选择适合自己的房屋才是最重要的
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