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有多少人深陷售后包租的骗局中？
售后,开发商,商铺有多少人深陷售后包租的骗局中？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
所以我们就看到在现在的实务中，法律不允许做分割，分割拆零销售、售后返租其实在现实中大量存在，而且在现实大量存在的时候，大量的业主跳坑里了，然后被坑了之后存在重大的损失，但是维权的局限性又特别的大，所以这是我们现在实务中的一个很大的背景。因为今天有两个案子都是分割拆零销售的，那么我把这个背景又从头到尾的介绍了一下。
那么这里头我们说分割拆零销售，其实它存在一个很大的问题就是什么？它的规划和消防一定会存在问题，一会讲到我们在这个案子这种类型的案子里头，用行政诉讼的手段，用行政诉讼的思维去解决它的时候，我再给大家详细介绍一下，为什么分割拆零销售和售后返租，它会存在严重的规划违法和消防违法的问题。
李晓宁律师：我们下面讲维权思路，这个案子业主的诉求非常直接，现在这种情况就是说我已经不相信你开发商了，你给我多少钱我不相信，我就想退货。那么我们业主非常直接的诉求，我来给大家做几个分析。目前来看，我们法律规定售后返租，可以把售后返租的合同是无效的，能够确认售后返租是什么，法律规定必须是同一个主体。同一主体是什么概念？开发商既建房子，又把房子卖给你，然后我又是同一个开发商的主体把你的房子租回来，这叫售后返租。
那么如果说我开发商建房卖给你，但是我用另外一个成立的公司去租你的房子，这个不叫售后返租。
法律把售后返租严格限定在同一个主体上，那么在实务中就会出现一个什么情况，开发商也是有法律顾问的，法律顾问在给我做整个商业流程设计的时候，就会告诉开发商另外成立一个公司，让他以他的出资额对外承担有限责任，那么这个时候他就成功的规避了同一个主体。所以你想用同一主体的去起诉的话，第一，开发商之前做了规避。第二，我们在司法实务中看到很多判例是什么？有判例是这个观点，说同一主体，那么这个是商品房销售管理办法，那么销售管理办法所确定的合同无效，它不属于法律法规，所以不适用，所以现在可能比较专业，很多的业主可能听不懂，我在这里简单给大家归结一下，如果你想通过这一条卖房的人和租我的房子的人是同一个人，因为是同一个主体，它是违法的去主张租赁合同是无效的，其实在现实中不太可行。那么不可行的原因就是第一很多开发商在这种模式上做了规避。第二法院现在不太普遍不采纳这个观点，那么现在这就是一个现实中的现状。
那么这个情况我给大家分析了之后，因为现在我们如果去主张退铺的话，它有几个理由，就大家能想到的这几个理由我来给大家分析一下，第一个就是我用同一主体，你要卖房给我又租了我的房子，所以我要主张合同无效，然后想退房，这第一个你就行不通，你连铺你都退不了，你连租赁合同你都退解除不了。
第二个就是我们业主认为，其实你卖房给我的人和租房子给我的人就是同一主体，现在你所承诺的高租金没有，我以租金不能足足额给付，那么我要求去退铺，这条路也是行不通的，为什么行不通？
法律上两个公司是独立的法律关系，他卖房给你是一个法律关系，租赁你的房子是另外一个法律关系，那么现在不能因为他租金不付给你，你直接就要求去退房，如果租金不能足额给付，它存在一个根本违约，重大违约的话，我可以要求解除租赁合同，但是你不能直接要求解除跟开发商之间的买卖合同，这是两个法律法律关系，也就是说你买房和他另外一个公司租你的房子是两回事情，你不能因为租你房子的人没给你租金，要求卖房给你的人把房子退了，这个理由法院是不支持的。
那么现在实务中能够支持退铺的是什么？能够支持退铺的，绝大多数的情况是商铺烂尾了，他没有能够交付，也没有能够开业，我购房的根本目的落空了，这个时候你起诉到法院，法院会支持你退铺，但是退铺很有可能一个结果是什么？你执行不了的，因为他已经没有办法开业了，所以你现在面临的一个情况是有可能钱也没有，铺也没有，这个里头可能涉及到比较专业的问题，我简单给大家来归结一下。
目前买分割拆零销售的业主们，然后最后发现自己被坑了，被骗了，你想去退铺好，死往退铺里头走，能够支持退铺的就是烂尾了，没有交付没有开业，这个时候你可以去申请退铺，但是你退完这个铺之后他是执行不了的，你可能连商铺也没有了，钱也拿不到成功，这就是这种情况。
第二种现在如果说是已经开业的已经交付的，那么你想你同一主体现在在司法实务中存在很大的障碍，如果你想以租金不足给付这个理由直接去要求退付的话，基本上你败诉的可能性非常的大，所以这就是我们关于业主退铺的一个简单的分析。
那么我们认为这个案子单纯的用民事诉讼解决，基本上我可以给你们下一个定论，你解决不了问题。
因为刚才为什么我要这么费劲的给大家来介绍整个背景，因为我就想给大家说明，其实这就是一个商业上的圈套，那么这个圈套从一开始开发商他都一环扣一环的设计好了，那么它背后的法务其实已经从整个你未来出现纠纷的可能上，你的民事维权途径上它都给你堵死了。
所以当他从头开始就是设计好的一个商业圈套，你到了最后的环节里头想通过民事诉讼维权，那么你所有之前签的合同都在人家考虑的范围之内，所以你现在所有的维权途途径也在他的考虑范围之内，都被他有目的的在规避掉了，所以说我们现在为什么民事维权存在这么大的局限性，所以这类型的案子我们讲一定要有民事维权途径之外的手段去突破它给我设置的障碍，那么突破我们经常介绍的一个思维，就是我们用行政诉讼的手段，为什么这类案子能用行政诉讼的手段。
因为开发商开发一个商品房项目，它不是简单的生产一个普通的生活的产品，比如说我生产一个杯子，那么我生产一个桌子，法律对他的要求没有太高，我们现在法律对开发一个商品房，它的要求是比较高的，从你拿地到你的用地规划，工程规划，在你的整个建设环节里头，它有很多的法律要求，必须得按照我的规划要求去建造一个符合安全需求，符合我城市规划需求，符合我居民居住需求等等一系列要求的房子，我才允许你拿去卖。
那么你在卖的过程中也不是你想怎么卖就怎么卖的，对吧？你如果用预售制度来卖的话，你必须得进行资金监管，那么也就是说商品房开发项目以及流程它非常的复杂，它这个过程不是你开发商随心所欲去做的，那么这个过程的实施走到最后一定有政府在背后层层的监管职责履行之后，你商品房才可以顺利的流通到我们的市面上。
那么现在我来问一个流通到市面上的商品房，最后出现了纠纷的问题，我就要看政府是不是在这里头层层的审批以及监管它没有履行到位，如果你都履行到位了，就不会出现什么烂尾、严重的质量问题，因为你们都是有质量监督管理部门的对吧？你的房子也是经过政府的验收的，如果没有政府的这些层层验收，根本都到不了卖房，到不了交付的这一步，所以我们就反过来问，既然有这么多的要求，法律设置了政府那么多的监管职责，最后这个房子还出现问题了。
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