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买房怎么贷款合适？长贷短还是怎么操作？

贷款,利息,本金买房怎么贷款合适？长贷短还是怎么操作？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 房贷现在5.635，我往别的地方存钱年利息是6-7%，我想买房，手里我有八十万，我贷款怎么还比较划算？长贷短还是什么意思？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

先说结论：最低首付+30年等额本息最合适。长贷短还就是申请较长的贷款期限,在短期内一次性还清。下面诸葛磊将给出理论分析，并用数学图形思维帮你看清房贷差异本质。




我是诸葛磊，一个懂房产的文艺技术男。







最低首付才能撬动最大杠杆




买房首付尽量付最低成数即可，不必因为利息而付出太多首付资金。给自己留下足够的资金，以备急用，这些钱拿去投资理财也是可以的。低首付的好处在于以小博大、四两拨千斤，这是人一辈子少有的几次用杠杆撬动大资金的机会。




30年等额本息将压力分散在足够长的时间




选择最长年限30年，是为了让压力分散在足够长的时间中。再加上货币超发导致的通货膨胀、货币贬值，10年后你再看今天的贷款月供，其实还款压力并没有那么大。等额本金前10年的月供压力要比等额本息大，因为要提前偿还更多的本金。但其实这多出的本金，你完全可以拿去做投资和理财，只要收益能大于房贷利率即可。就像你说的其他地方存钱利息6-7%就是大于5.635%房贷利率的。




用数学图形思维帮你看清等额本息和等额本金的区别本质




下面我用数学图形来帮助你看清等额本息和等额本金的区别本质。看下图可以得出这样几个结论：1、等额本息月供压力小；2、等额本息与等额本金的利息差异其实就是左侧红色抛物线三角形减去右侧直角三角形的面积部分；3、每个月等额本息要比等额本金剩下一部分钱，这部分钱拿去投资理财保证收益率大于房贷利率，那么就可以保证整体收益大约利息三角形差值部分。




长贷短还其实是一种截断操作




长贷短还就是申请较长的贷款期限,在短期内一次性还清。贷款年限30年,但是我可以在10年内提前一次性还清，其实就把后20年的利息给省掉了。当然这个前提是你能保证自己的收入每年是在增长的情况下。有很多人老觉得30年利息太高，其实是没有动态思维，国人的房贷一般在10年左右就还清了。再说房子住上个10年也得换房了，你同样也得提前还清再卖房。这就是截断，而且你提前还清了再去抵押房子，一样可以获得一笔资金。




综上，诸葛磊建议你：最低首付资金，30年等额本息贷款买入房产，在保证自己年收入正向增长的情况下，力求在5-10年内提前还清房贷，实现长贷短还。




回答于 2019-09-11 08:43:50

买房贷款只有商业按揭贷款、公积金贷款和混合贷款三种方式。目前商业按揭贷款基准利率是4.9%，公积金贷款基准利率是3.25%，混合贷款就是商业贷款+公积金贷款。因为公积金贷款是有额度的，超过贷款额度的部分只能进行按揭贷款，利率就是公积金的贷款额度按照公积金的利率，超出部分按照按揭贷款的利率。

商业按揭贷款里，按照还款方式又分等额本金和等额本息两种还款方式。分别给你说明下：

等额本金：把所有贷款本金均分在整个还款周期，每期还固定的本金，及未归还本金的所有利息。比如说贷款100万，贷20年总共240期，那么每期要归还的本金是4166.7元，第一期要归还的利息是100万*4.9%/12期=4083.3元。每个月随着你归还的本金越来越多，计算利息的未归还本金越来越少，每期的还款金额会越来越少。

等额本息：总的贷款金额加上20年产生的总利息，就是你的总还款额。把总还款额均分到240期内，每期的还款金额是固定的。比如贷款100万，贷20年总利息是100万*4.9%*20=588000，那么你的总还款额就是1588000，240期还清，每期固定还6616.7元。

这两种还款方式，在同等利率下等额本息要归还更多的利息，以贷款100万为例，要比等额本金多还8万左右。但等额本金前期每个月要比等额本息多还2000多元。

资金是有时间成本的，越往后折现到现在就越不值钱。通俗来说就是社会经济在发展，货币是在持续贬值的。

解释到此结束，现在开始给建议：

1、如果你现在职业生涯开始步入后期，预计未来收入不会有大的增长，建议你选择等额本金的还款方式，现在多还点，以后少还点。同样，贷款也少贷一些，尽量多付些首付。

2、如果你正值壮年，处在事业的上升期，那毫无疑问选择等额本息，随着收入的增长，经济的发展，压力只会越来越小。而且尽量多贷款，有现金在手可以创造更多的可能，千万不要消费掉，比如说你提到现在就可以存6-7%，付完首付用不完的钱拿去存起来也是在增值的。

3、你提到的长贷短还，其实就是提前还款。比如你现在贷款20年，到了第5年你就想把贷款全部还完，这就叫长贷短还。一般情况下，这对借款人和贷款人都不是明智的做法。因为长贷短还你打乱了银行的现金流计划，而且相当于减少了银行的收入（银行本来要收你20年利息的，现在只能收5年）。所以银行一般都设置了很多内容不然你提钱还款的，不管是等额本金还是等额本息还款，前面几年还的大部分都是利息，本金基本没怎么还，有些银行甚至还会有罚息。

回答于 2019-09-11 08:43:50

什么贷款都合适！关键什么时段购房？"明知山有虎，偏向虎山行"死了就壮烈!不死不活就哀怨。患得患失就租房。

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