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同一资产，在不同的情况下，评估值为什么可能不相同？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

同一资产，在不同的情况下，评估值为什么可能不相同？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

同一资产目的不同，在相同的时间内同一资产的评估结果是不一样的，简单的说，以清算为目的的企业价值的评估就要比正常条件下的企业价值的评估的结果要低，因为清算的前提是快速变现，快速变现就意味着其价值要比公允价值低。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如房屋，一方面，具有使用价值是用于住，具有居住的功能。这是房屋的价值所在。另一方面，还可以用于交易，具有商品属性，房屋变成可上市场交易的资产了。物以为稀为贵，可用于交易的房屋不足时，供少于求，房屋交易时持有出让者决定交易价格，如果供大于求，买方决定交易出价。所以，同样的资产在供求关系不同的情况下，交易价格是不一样。也就是说交易的价格会脱离房屋自身的价值。同样是恒大某户型一百平的房屋，建造投入材料和人工没有太大区别。在郑州郑东新区一万六一平，在惠州南岸八干一平，在深圳龙岗要四万一平，这种差异，因地域不同房价差别很大。

回答于 2019-09-11 08:43:50

资产是一个变量，在不同的环境下，它的供求关系自然会随之发生变化。当它供过于求的时候，价值就会下降，相反当它供小于求的时候，价值就会上升。一套房子几个人抢着买的时候它自然值钱，反之，没人买，为了卖出去，它不是得降价出售？不同的环境可以指不同的时间、不同的地点等等，归根到底就是供求关系发生了变化。

回答于 2019-09-11 08:43:50

资产分为好多种。

先看看房产市值,评估值和净值的区别

一、首先，从定义上区分房产市值、评估值与净值。

1、房产市值：即房产当前的市场价值。

2、净值：房产市值在减掉房产税后还要去掉营业税，手续费等各种费用后得到的价值。

3、评估值，即房产市值减去房产税后所得到价值。

二、其次，从放款额度计算方式上，三者也有不同。

1、房产市值：放款额度=房产市值×成数（一般为7成）。

2、净值：放款额度=（房产市值-房产税-营业税-手续费等）×成数。

3、评估值，放款额度=（房产市值-房产税）×成数。

三、房屋估价的确定不同。

1、房产市值的确定：通常来说，一个地方房地产市场发展的好坏是和当地的经济发展情况直接挂钩的，经济发展的好，房地产市场就会兴旺，也就是说，GDP总量越大，房屋市值越高。但要想确定房屋的具体市值，还得具体问题具体分析。

2、评估值就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：

1、房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值；

2、房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）；

3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）；

4、年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限；

5、年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%；

6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）

公司的评估值

公司总价值是由公司的有形资产和无形资产组成。公司的总价值可以采用预测公司未来收益然后折现的方法来评估。

目前，企业价值评估方法主要有：资产价值评估法、现金流量贴现法、市场比较法和期权价值评估法等四种。

1、资产价值评估法：资产价值评估法是利用企业现存的财务报表记录，对企业资产进行分项评估，然后加总的一种静态评估方式，主要有账面价值法和重置成本法。

2、账面价值法：账面价值是指资产负债表中股东权益的价值或净值，主要由投资者投入的资本加企业的经营利润构成，计算公式为：目标企业价值=目标公司的账面净资产。

3、但这仅对于企业的存量资产进行计量，无法反映企业的赢利能力、成长能力和行业特点。为弥补这种缺陷，在实践中往往采用调整系数，对账面价值进行调整，变为：目标企业价值=目标公司的账面净资产×（1+调整系数）

公司估值启示与要点：

在进行股票投资时，普通投资者对上市公司进行估值多采用相对估值法，相对估值法通常采用市盈率（市价与每股收益比率）或市净率（市价与每股净资产比率）等指标，而计算市盈率或市净率指标时，所依据的财务指标主要是每股收益和每股净资产。

由于核算方法的变化，新准则能显著改变上市公司的每股收益、每股净资产等，投资者根据这些指标做出买进或卖出决策，有可能造成不必要的损失。因此，投资者必须重点关注新准则下核算方法有哪些重要变动。另外，投资者需谨记：

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