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买法拍房应该注意什么?求大师指导?
房屋,房主,法院买法拍房应该注意什么?求大师指导?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
一、亲自看房
每个人对房子的满意度是不一样的,既然是自己需要买房,那么就建议自己亲自去看房,如果只是听别人说这个房不错就进行拍卖,交付到手后,就可能出现不满意的情况。
提示:悔拍是不退保证金的哦!
二、是否有其他的抵押或者查封。
因为债务人资不抵债,才会沦落到房产被强制拍卖的地步。正规渠道的债务是比较好查清的,也比较好处理的,难是在民间借贷。很有可能等你所有手续都办好之后,三天两天冒出一个债权人,说房子早抵押给他,然后过来闹事,写大字等等。面对这种情况,虽然可以报警处理,但是这种提心吊胆的体验,恐怕不是普通人可以承受的。
三、是否会影响交房
虽然现在法院会负责将房子过户到竞拍者的名下,但是交付是个难题。买到毛坯或者是空置房还好,如果拍卖的房产是共有产权,或者有长期租赁合同,里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是有些法院承诺负责腾房,也是困难重重。
四、是否有未缴纳的费用请务必提前确认税费金额及承担方。
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
回答于 2019-09-11 08:43:50
其实,最大的注意就是最好别买法拍房。如果最大的注意做不到,那就第二注意,收集全国法拍房交付出现的各种瑕疵问题,假如出现在你身上你能基本承受得起,就可以不必再注意其他的了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
买法拍房可能遇到的五大陷阱:
第一、多头债权,多次抵押,多方查封
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的法院查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难厘清的。
虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,面对这种骚扰,你也可以报警处理,但这种提醒吊胆的居住体验,恐怕普通人没几个能接受的。
第二、恶意租赁,拍房易交付难
买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”;即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。
第三、相关欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
第四、户籍迁入难,学区没保障
现在除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用,特别是某些学区房,你是无法享受到的。
第五、暗藏的天价过户个税
如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税!
回答于 2019-09-11 08:43:50
1.注意房子是为什么被查封,拍下来有没有什么后顾之忧
2.注意房子有没有带租约,买卖不破租赁,有的签很长的租约,比如20-30年,这也是坑
3.拍下来的房子里面是否有人住,法院是否负责交吉(交楼)。
回答于 2019-09-11 08:43:50
A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷.
B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。
C.拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。同时房屋是否有优先购买人,是否会影响到自己的竞拍等。
D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,有的拍卖房可以现场查看,部分则因为种种原因无法实地察看。
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