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买法拍房应该注意什么?求大师指导?
房屋,房主,法院买法拍房应该注意什么?求大师指导?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好,法拍房的风险很多,但是过户风险损失最小的了,仔细阅读法院的公告。另外主要风险以下几点:
❖资金问题:法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院,所以就需要充足的资金保证。
解决方案:如果符合按揭贷款的条件,法拍房是可以做按揭贷款的,贷款政策和二手房政策相同,如果不能做按揭,也可以通过办理信贷+垫资等方式,全款买房后办理抵押经营贷款。
❖税费问题:法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。
解决方案:税费只要做好充分的尽调,就可以将税费等相关情况了解情况,适当作为成本考虑即可,当然,相比法拍房的价差而言,税费相对算是比较小的金额。
❖户口问题:户口上主要有两个风险,学籍和户口迁入。
解决方案:上海可以强制迁出户口,其他城市即使原房屋有户口,也不影响落入新的户口。
❖租约问题:由于买卖不破租赁,所以可能存在原业主或其他利益方所做的假租赁等情况。
解决方案:分两种情况,真实租约和虚假租约,真实租约可以直接和租客谈,而且租约时间不会太长,虚假租约其实直接谈价格即可,如果实在是谈不拢,放弃即可。
❖清场问题:法拍房的市场里总会遇到一些老赖,收房过程中清场困难的比例大概在5%左右。
解决方案:对于里面有比较难清场的情况,可以有合理的方式进行清退,法拍屋可以提供兜底,无法清场全款回收。
建议寻找专业的法拍公司为您制定专业的方案,一次委托终身服务
回答于 2019-09-11 08:43:50
法拍房一般是由于债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的,需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。法拍房由于不限购、价格较市场价低而越来越受人关注。但也存在一些风险,需要大家重视:一是大部分都要求全款(也有少部分能办理贷款的),必须在拍卖成功的很短时间内就必须付清,否则会有违约风险。二是如果这个房子已出租,则存在无非立即入住,因为按照买卖不破租赁的原则,在租约期内,买家是不能让租客把房子让出来的。三是过户登记问题,法院不负责办理过户,过户中间所有手续和流程需要自行解决。四是其余的额外损失,如果房存在瑕疵、拖欠水电物业费用等情况,需由买家承担。
回答于 2019-09-11 08:43:50
购买法拍房要注意以下几个重要问题
一、房屋业主的背景
被抵押或者没收房屋的,大多是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,很多一部分是由于投资失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路的,如果是普通做买卖失败,人品尚可还行,如果遇到流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。
二、实地看房,租赁及被占有的房子要当心
法拍房想看房可没那么方便,不去实地考察看房,很可能遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看,也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。
在法律上买卖不破租赁,也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的,如果原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房的人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户,那交接、腾退处理起来都很复杂,成本也特别高。
三、房产的属性要查清
不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性,法拍房也例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是,法院拍卖财产时报出的拍卖价,通常只是“裸价”,参拍者如果举牌竞得,除了要一次性全额向法院支付销售款外,还要承担一些隐性费用,比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担的。
四、明确过户流程
如果以上三点都没有问题,并最终通过司法拍卖成功买到了房子,购房者就要尽快办理过户手续了,那法院拍卖的房子怎么过户?
1、购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。
2、准备好相关材料,用书面方式寄给有关部门。
3、如果是当事人自愿履行判决或裁定的,由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的,由银行向法院提出强制执行申请,登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系,依法办理房产过户手续,取得房产证。
很多人以为购买法拍房的风险太大,很可能还不能贷款,就不愿意购买,其实有些银行也是可以对法拍房发放贷款的,要看银行的规定,但是但利率可能比一般按揭贷款高一些。小编还要提醒各位准备拍法拍房的购房者,在拍到法拍房之后,要在规定时间内付款,如果超过期限,不仅买不成房子,还亏了押金。
回答于 2019-09-11 08:43:50
买法拍房,需要注意几大点
1:有无租赁,租赁期有多
2:有无住户,腾房问题
3:装修的房产,是否带家具,装修有无损坏
4:拍卖的房产是否有无其他债务纠纷
5:法拍房税费问题(年限不一样费用不一样)
6:是否已经有产权证,交易后是否能够马上出证
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