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新楼盘，看着已经修好了。但是房管局查询，很多房子是抵押状态，为什么？

开发商,银行,土地新楼盘，看着已经修好了。但是房管局查询，很多房子是抵押状态，为什么？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

新楼盘，看着已经修好了。但是房管局查询，很多房子是抵押状态，为什么？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

不只是房子抵押，很多开发商土地也做的抵押，这样才能从银行套出来钱，一边卖一边盖，开发商大多这个套路！谁会先拿十几个亿开发一个楼盘去，如果楼盘卖不出去，那么开发商很容易就套进去了，没钱还银行的贷款，很多烂尾楼就这么形成的，坑的是已购买的客户！

回答于 2019-09-11 08:43:50

各位好，我是重庆玖哥，本人在重庆有十年的房地产销售工作经验，很高兴为各位朋友们答疑解惑。

开发商把没有出售的房产抵押给银行、第三方公司或者个人（抵押最多的是银行，一般不会抵押给个人，个人的资金太少，不能满足银行对大量资金的需求），这是很正常的嘛，还没有出售的房产，开发商有权利处理自己开发的房产，比如抵押，出售等。如果这房已经出售给某人或在某公司，产权已经变更，开发商就没有抵押权和处置权了。

一般来说，开发商把产权抵押出去，开发商有两方面的考虑：

壹：增加资金流动性

开发商把没有出售的房产抵押给银行、其他第三方个人或者公司，可以把抵押的钱取出来，把钱用在其他急需用钱的地方，增加资金的流动性，解决资金匮乏的问题。

这是开发商常用的融资手段。有些没有卖的房子，你不但是空置，而且占用开发商大量的资金，这些资金都会计算成本的，对于开发商来说，空置就是巨大的成本，为了解决这巨大的成本，开发商就会把这些空置没有销售的房子拿到银行去抵押，直到有人购买这房后，开发商再去偿还银行的抵押贷款，从银行解除抵押后，就可以给买房人办理产权证了。

开发商不仅是要抵押没有销售的房产，而且还会抵押没有开发的土地。我们知道，开发商购买了若干土地，这些土地都是分期开发的，有些土地开发的时间长达10多年，你土地空置，如果不把这些土地用来融资，那你就会浪费巨大的成本。

很少有开发商用自己的钱来做开发，都是用融资的方式来开发项目。你看到新闻，说某个开发商在某地购买的土地是地王，刷新当地某某地块的价格。这个上亿的土地购买资金，也不是自己的，都是用其他融资的手段，逐步开发，逐步支付贷款，只要这开发的过程中资金链不断，你开发的项目就不会成为烂尾楼。

贰：开发商可以转移风险

开发商把房子抵押给银行后，风险就转移到银行了，这样开发商自己承担的风险就相对的小一些。

如果楼市下降，那影响最大的就是银行。银行是国有控股的，一旦楼市下降，银行就可能赔钱甚至破产，直接影响社会的方方面面。因此，很多人说楼市会下降多少多少，这完全是杞人忧天，是不符合社会各方面的利益的，楼市不可能让其下降。

从上面两点分析来看，开发商把一些房产抵押给银行或者第三方公司的目的，一方面是为了融资，能用自己最小的资金成本，换取开发过程中最大的利润。

另一方面，开发商把房子抵押给银行，还可以转移风险，虽然这风险可能在短时间内不会发生，但是开发商也有这个目的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果你知道开放商拿地卖房的流程就觉会得这是很正常的。

首先开发商在交易市场拍下来一块土地，拿到土地资料过后就去找银行贷款，把土地抵押给银行。在银行拿到钱过后再找人建设施工。当房子地下室修好以后就可以申请预售许可证开始买房了（也就是我们买的期房），一般等2年左右房子才会交给购房者，这个是时候去查询你房子的这块土地还是抵押给银行的。

开发商一般承诺交房2年左右下来不动产权证，在办理个人产权之前才会把钱还给银行，银行解除这块土地的抵押。拿到不动产权过后房子才真正意义上属于你。

所以开发商都是玩资本的，他只要拿到一块地就可以慢慢的滚大。也有破产的开发商就是房子修好了，回笼资金不够慢慢就拖死了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

在房地产开发中，开发商通常为了融资，会采用低压土地使用权等手段获得银行贷款，等房子销售完毕之后，再进行还款。这样开发商可以以极小的资金投入获得较大的收益，提高资金使用效率。这其中的风险体现在开发商如果不能在合同周期之内完成销售，有可能造成不能还贷，造成银行和购房者的冲突。所以碰到这种情况，最好选择有品牌、信誉好、资金充足实力强的大品牌开发商。根据我国的相关法律规定：以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即所谓的“房随地走”。法律作出这一规定，其理由在于：(1)离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立的构成抵押标的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要组成部分，没有土地使用权的房屋在实践中不能独立存在，在法律上也是不能独立移转的，因此必须“地随房走”。(2)房屋虽然不是土地的本质组成部分，土地本身可以独立的移转，但是如果允许土地使用权单独抵押而地上建筑物所有权不进行抵押，就可能出现土地使用权与地上建筑物所有权主体不一致的状况，从而发生权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。为防止这种权属不一致的矛盾，就有必要将房屋与土地视为一个整体，从而要求“房随地走”。但是如果地是先抵押后建的房子，房屋的价值不在抵押的范围之内。如果发现所购房屋的土地使用权已被抵押，购房人该如何处理呢？需要告诉购房人的是：被抵押的房地产不一定不能买。根据我国《担保法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理销售(预售)登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。但是认为“办理了销售(预售)登记的房屋就不会出现问题”的观点是不恰当的，因为根据前面的房地产法律知识我们知道，这并不意味着抵押权人放弃了抵押权。作为购房人，如果需要购买此类房屋的话，可以参考以下办法处理： 1.如果付款方式是现金的话，购房人可以要求将与所购房地产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。 2.如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。 3.如果付款方式是按揭贷款，且贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。

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