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为何二手房首付比实际规定的首付比例要高？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

为何二手房首付比实际规定的首付比例要高？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

二手房首付比实际规定高，主要原因在于：二手交易申报价真实性难以证实和银行额度收紧。


二手房交易方申报的成交价“水分”高，银行以“评估价”为基准计算可贷额。

现在除了深圳等少数城市二手房交易实行三价合一，即成交价、计税价和按揭价合一，其它城市计税和贷款评估价还是独立分开操作。

在三价分开的城市，部分买方为了减少首付，虚报成交价提高贷款额度，例如真实成交100万，报给银行的成交价变成120万，假设当地最低首付要求为20%，银行若按成交报价的80%放贷，那买家相当于接近零首付买房了，银行就要承担抵押物不足以抵债风险。

鉴于成交价难以证实和买卖需求紧迫程度不同而导致的成交价偏高，银行采用相对中立和客观的评估价为计算基准，“成交价高于评估价时，以评估价作为计算贷款额基准；成交价低于评估价时，可按成交价作为计算贷款额基准”。

当评估价低于真实成交价时，首付就会高于政策规定的比例。

例如：真实成交价100万，按当地政策规定最低首付为30%，即首付30万即可，但实际由银行内评或评估公司提供的房屋评估价却只有85万，那最多只能贷到85×70%=59.5万，首付变成了100-59.5=40.5万，而不是30万，比政策规定的最低首付比例高了10.5万。

即使评估价等于成交价，但银行额度不足时，银行缩减二手房可贷比例，首付比例也会提高。

每到银行信贷额度不足时，银行往往先限制二手房贷款额。例如按政策要求二套房最低首付35%，即可贷额度为65%，100万可贷65万，但银行基于额度原因只能贷50%，即50万。在这种情况下，评估价等于成交价，都是100万，但首付还是高出政策最低首付标准15万。

综上

二手房首付比政策规定最低比例高是很普遍的现象，因而我们在买二手房时，为了避免首付超出承受力导致违约，最好首付预算充分些，比如说成交价100万，按政策最低标准，首付30万即可，但我们首付预算不能恰好是30万，要按40-50万的首付额度来预算（不含税费手续费），同时向中介了解近期成交的同类房源银行评估价是多少，对预算作修正。这样，万一银行评估价拉高不了，买方也可游刃有余。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

这是一个购买二手房都会遇到的问题：

为什么同样的总房价，同样30%的首付比例，为什么二手房实际支付的首付要远高于规定的首付比例？




这里主要涉及到一个问题，就是关于二手房的评估价，因为二手房交易涉及到更多的税务问题，而税务的收取跟房价有直接的关系，政府为了更好的管控二手房交易的价格，就会在每一套二手房交易前进行评估，并按照评估的价格进行网签和按揭手续的办理。




在实际的过程中，大多数的房子评估价是低于房东要求的实际成交价的，那么高出部分的金额就会被要求买房直接现金支付，这样就相当于买房人的首付增加了。

比如：一套房子房东要求成交价是150万，评估公司最后评价价格是130万。那么买房人需要付的钱就是：

1、正常首付就是：130万 x 30%=39万；

2、成交价与评估价差额：150万-130万=20万；

3、合计支付：39万+20万=59万。

所以买房人实际需要支付的首付相当于是59万，这个金额当然要高于房子成交价150万的30%首付45万的金额了，除此之外，还需要缴纳契税、印花税、中介服务费等相关费用。




以上就是二手房买卖过程中，为什么首付会比正常房价首付比例高的真实原因。

【我们有房】资深房产人，青云奖作者，我们买房不踩坑！

回答于 2019-09-11 08:43:50

为何二手房首付比实际规定的首付比例要高？

简单来说

①银行内部的估价系统（来源于网上房地产的实际签约合同单价，网上房地产二手房委托备案价格，以及主流二手房网站的挂牌价格），和实际的交易价格之间有一定的差异，一般情况一线城市基本相吻合，二三线城市间会有一定的差异，同样在短时间房价上涨过快，也会出现，银行给的评估价格远低于实际的成交价格，那么银行实际能审批给贷款额度就低，那么按照原来例如首套30%或是35%的首付款不能支持。就需要增加首付款。

②主业，作为二手房的交易主体的房东需求千差万别，原有房屋有贷款的，自己无力偿还，需要借助购房者首期款的，因为资金周转的，也会提升首期房款的比例。

③房屋本身：一般商业银行都会对低于多少面积，或面积，总价，双重标准，来判定某一类的房屋，需要增加首付比例，另一个就是房龄的，对于**年以前的房龄，降低贷款的额成数。

④个人征信，因为个人征信问题，不能提供想对应的收入证明，或是银行流水，以及财力证明，银行会降低贷款的成数。


这些都是需要在购房前，确定的，否则可能会出现贷款成数不够，总价首付款的情况出出现




回答于 2019-09-11 08:43:50

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