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想买小公寓，有什么好建议吗？

公寓,住宅,的话想买小公寓，有什么好建议吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

回答于 2019-09-11 08:43:50

住宅和公寓看似是同类产品，但两者的逻辑是完全不一样的。

从收益角度来说：公寓的收益主要靠向外租赁，赚取租金收益；住宅则多用于自住，主要靠购买的时候所选的地段来保值。

从居住的角度来说：公寓远不如住宅舒服。住宅的单层户数比较少，居住环境相对简单；公寓单层平均有8-10户住户，而且既可以商用做公司，又可以居住做住房，来往人员比较复杂。

从价格角度来说：通常在同一个区域，差不多的户型，公寓的价格只有住宅的50%-75%左右。因为公寓所在的地块，多属于“商业办公”性质，就算是满足居住条件，居住后也没法上户口、没有学位，但可以注册公司。

从收租回本角度说：公寓户型紧凑，装修较新，租金往往会比同等条件住宅要高，且公寓购买价格较低，租金由高于住宅，如果单从收租回本的角度考虑，公寓更具备投资价值。

购买公寓的小建议：

如果想要靠投资公寓获取收益，最好直接收租，而不是等房屋升值。因为公寓多的属于商业地产，除了房价涨幅较慢以外，交易税费也很高（差不多会占到房屋总价值的10%甚至更多），转手成本非常高。

购买公寓对地段的要求，会比住宅更苛刻。在选好片区后，公寓最好选在地铁站或者大型公交站附近，对于租户来讲，他们更愿意付钱给通勤方便的房子。

购买公寓时候，会遇到开发商承诺返租（也就是说你把你的房子给开发商全权运营，开发商会根据你的成交较高，每年返给你一定比例的租金，一般会达到5%左右），但这种交易风险极大，并不建议购买。

①和你签返租协议的通常都不是开发商，而是代理运营商，一旦运营的情况不好，他们很容易跑路，你接手后继续出租你的房子，收益也会大打折扣。

②很多开发商确实会给你返租，但后续楼价涨了，他们依旧是按照当年定好的价格返给你，失去了投资的价值。

有的城市对公寓进行了限购政策，要求必须是企业主体才能购买公寓产品，有的开发商会建议在你的名下注册一家公司，以你公司的名义购买公寓，我不推荐这种购买模式，因为购房者会承担非常多的额外费用，且公司都需要缴纳房产税，税费很高。

虽然市场上大部分的公寓允许商用改住宅，但还会存在一种情况，就是你买了公寓后，政策改变，商业公寓无法进行民用改造，尤其是上下水的改造，这就导致你购买的公寓只能作为小面积写字楼出租，而不能作为住宅出租，租金收益减少。

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