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公寓值得买吗？

公寓,住宅,性质公寓值得买吗？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

公寓值得买吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

公寓有几种，有的是住宅性质的公寓，有的是商业性质的公寓，所以公寓这个词汇容易误导，如果是住宅性质的，其实就是住宅啊，故而在这里我们按照公寓是商业性质的非住宅来理解的。




通常来说，我们不太建议购买公寓的，而建议购买住宅，基于以下分析。


1、土地出让金时间

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

你会发现住宅交的年限比较长，公寓时间比较短一般是40年，也就是40年后土地出让金该如何交？

住宅通常交房价的1.6%土地出让金，公寓需要交评估值的40%土地出让金，显然这是非常可怕的事情。




2、层高不同

通常住宅每层的高度较高比较适宜，公寓一般比住宅要矮一些。




3、居住成本不同

住宅一般水电煤费用国家标准，相对较低一些（也有一些小面积的住宅不通煤气的），公寓一般不通煤气，且水电煤普遍单价贵于住宅。




4、周边环境不同

住宅通常所处环境安静一些，每一层居住的人不会太多相对安静，公寓每层的住户相对较多比较吵，而且公寓有可能改成了商业性质的物业，来来往往人员较多复杂，电梯也比较拥堵。




5、住宅一般采光通风比较好，公寓采光通风相对住宅差一些。




6、住宅金融属性好，公寓很差

住宅可以首付三成，当然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申请30年，住宅也可以申请公积金，公寓不可以的

但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年

而且当前很多银行还不受理公寓的贷款需求，尤其基于非购买的纯抵押（经营贷）通常难度会更大一些。




7、住宅税费低，公寓太高了

住宅交易的税费最低可以1%（免个税，免增值税，仅仅交1%契税），即便比较高，通常也是9.3%（1%个税，5.3%增值税，3%契税）

但是公寓的税费就更高了，如果不提供发票税费通常15%，如果提供发票则看情况，一般来说，如果有升值，税费很高的（土地增值税一项就是升值部分的30%-60%）。




8、学位户口问题

住宅可以落户口，可能有好的学位

公寓无法落户口，自然也不能因此入读学位房了，很多人买房的目的是为了入学，那就务必慎重了




9、目前在广州新购买一手楼的公寓（再次强调商业性质的），必须公司名义才能购买，三年限售，而且将来也必须转手卖给公司，这样子将来流转就不容易了。




当然公寓也有很多好处，比如不限购，对于手头有资金，但是没买房资格的人来说，还是有吸引力的。

另外公寓（强调商业性质的），可以注册营业执照，开办公司，那就有商业价值了。




因为以上原因，基本上公寓升值不如住宅，当然了，是否一定，倒也不是。




按照以上分析，如果你说的公寓是住宅性质，也可以购买的，如果你说的公寓是商业性质的，建议尽量慎重购买！




不过具体是否值得购买，也是要看很多因素，如周边环境，各种配套情况等等。

回答于 2019-09-11 08:43:50

公寓是一种比较特殊的住宅类别。属于商业性质，但兼有住宅的功能（但付款方式和房屋性质等方面又区别于纯粹的住宅类型），大部分属于商住两用的性质，是一种不纯粹的物业类型，多以商住两用的形式出现。

不能限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“不限购、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中成为很多买家考虑的投资项目。

商务公寓一般来说，面积不大，小公寓易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。

这是公寓的优点。从这个角度来说，住宅、公寓，在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。但是从付款方式来说，住宅和公寓则大有不同。

有些人觉得总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，总价差别不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。

出租的价格也差不多，甚至高于住宅，所以有些人买到了比住宅便宜的公寓以为赚到了大便宜，其实不然。

公寓在持有的时候，其实会面临很大的风险和很多隐性成本。

第一，贷款的区别

公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款

住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款

公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。

贷款年限上也有区别。

住宅最长可贷款30年，而公寓属于商业用地，贷款年限10年。

银行为什么这么规定。其实，已经看出了，公寓要比住宅的风险更大，银行已经预知这种风险了，所以要降低风险，就要提高首付，首付五成。年限也要缩短。这对于投资来说，杠杆使用效率太低，且占用的本金太多，风险更大。

第二，能否落户，是否有学位的区别

公寓：不能落户、无学位

住宅：符合条件可落户，有学位

购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的，如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。

和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。

这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱。因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

这也就是为什么万达广场住宅可以卖到12000，而soho公寓不升反降到6000。

第三，使用属性与品质之间的差异

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