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房产售后回租的优点都有什么？

开发商,售后,公寓房产售后回租的优点都有什么？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

房产售后回租的优点都有什么？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

（一）：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额

售后回租对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。

此外，利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是售后回租的一大优势。　

（二）：一定程度上保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧

对于投资者而言，售后回租在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后回租的物业大肆追捧的根源所在。

另外，对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。

（三）：能够促．使经营者搞好经营，努力争取更大利润

售后回租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。

（四）：有利于银行加快资金周转，降低风险

对于售后回租投资型物业，银行一般要求首付 40％到50％，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款十年还清，也比住宅贷款的还款期限 (20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金作保障，大大降低了银行的贷款风险。

回答于 2019-09-11 08:43:50

售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，是企业将货物销售给购货方时承诺在一定期间内按一定的租金返租回已销售给购货方货物的一种销售方式。对于房地产业而言，在2001年生效的建设部令第88号《商品房销售管理办法》中这样规定：“第十一条 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十五条 本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后回租方式下，在开发商与投资者（购房者）之间，开发商(卖主)同时是承租人，购房者(买主)同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就是开发商将其开发的商铺、酒店、商场等物业划分成小面积出售给购买者，随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。

作为一种营销策略，售后回租能够得到市场的认可，必定有其优势所在。客观的讲，这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。






回答于 2019-09-11 08:43:50

售后回租是出卖人与承租人为同一人的特殊租赁方式。承租人将自有或外购设备出售给和运，同时与和运签订租赁合同，以融资型租赁方式租回该设备使用权。在售后 回租中，承租人在保留对资产使用权的前提下，将固定资产转化成为货币资本，以满足融资需求。在租赁期间内，和运拥有设备所有权，租赁期满，设备过户于承租人。

在这种商业模式下，商铺和产权式酒店的实质是一种证券化的资产，投资者购买的是一种标准化的理财产品，而一旦实际经营状况恶化，开发商则可能陷入借新还旧拆东补西的恶性循环，最终深陷非法集资的泥潭。金融这东西，一旦崩盘，一旦涉众，后果不堪设想。

最近，随着住宅限购调控的不断加码，以及住房租赁市场的火热，公寓这种房产投资品种再次进入大众投资者的视野。公寓投资者、公寓开发商、公寓运营商似乎都有一种默契，或者共同的预期，在可以预见的几年，一二线城市的公寓基本都能租出去，不会亏钱。

正是基于这种预期，公寓运营商与公寓开发商一拍即合，合作推出“售后包租，即买即收租”。但请注意，作出包租承诺的是“公寓运营商”，开发商通常并未参与售后包租，也不会硬性捆绑，只是作为公寓运营商的房源推荐方，没有违反《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

即买即收租，听上去还是很有吸引力的。那么作为公寓投资者，你买不买？

首先，要看公寓运营商本身的实力。目前看上去风生水起的公寓运营商，未来几年会怎样，真的说不好。对于这个行业来说，资本在当前仍然是第一生产力，多数公寓运营商的运营方式简单粗放，远还谈不上什么核心竞争力。所以，目前很多公寓运营商在资本的推动下，一直处于高速扩张，很多问题都可以在高速增长中被掩盖。而增速一旦因为政策或者外部竞争因素而缓下来甚至停下来，管理方面的问题便会暴露出来，甚至爆发危机。所以，公寓运营商的资本实力在一定程度上反映了它在未来一段时间内的竞争力。这也决定了公寓投资者未来的租金收入是否稳定。

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