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成都公寓发展怎么样?
公寓,住宅,成都成都公寓发展怎么样?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
个税:网签价的1%。
增值税(公寓不管满没有满2年都有增值税):(网签价—上次合同价)差额的5.3%。
土地增值税:网签价的8%(如果有不动产发票可以抵扣)。
转移登记费550元
根据现在的二手房公寓市场来说,基本一套总价40万左右的房屋,如果全款,税费基本在3-4万的样子。如果贷款就更高了,并且很多银行不做办公性质的二手房贷款,因为贷款额度,贷款总金额的问题,只贷10年,虽然利率高些,但是总利息一单没有住宅20-30年总利息高,商业银行也是想多赚钱。
还有公寓公摊基本在30-45%左右,如果贷款按照10.8号之前的政策,利率上浮35%以上,贷款年限最高10年,这个也是成本。
所以目前市面上的二手房公寓不好销售,有的地方住宅12000-14000,公寓8000-9000都卖不掉,这个是目前公寓的现状。
当然市面上也有一些特殊类公寓,比如望江名门,兰博中心,新希望D10等高端公寓,这种情况不一样,和普通类公寓没有可比性。
所以个人建议买公寓最好不要买,如果真的要买,可以等价格回归一些,或者等有的楼盘搞特价。记住地段地段地段,地铁地铁地铁,配套成熟,毕竟你是要出租,你要以租房子的人角度去选。
甚至个人觉得,30万左右还不如买好的三圈层新房,后期更保险,更容易出手一些。
现在本来住宅市场都遇冷,更不要说商业。投资需谨慎,且买且珍惜。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
前景还是要看发展,需求。现在什么高端写字楼,酒店,公寓,像雨后春笋般涌现,而需求的人在哪?都去当翘脚老板,消费者在哪?比如说创业,这家火锅店生意好,那肯定有人眼红,后面开火锅都跟上来,那消费的人群实际就被分散了,都觉得能挣钱,都去开,开公司,超市,饮食等等。。大型商圈,从中心不断外扩,而消费主力却分散,由以前的僧多粥少,变成粥多僧少,所以,消费力会出现下降疲软的状态。房产,商铺,公寓的投资性在现阶段还是不大。
公寓的投资,和住宅有着很大的区别,住宅有着人口基数,刚需人群的支撑,甚至可以衍生出更多的类似边际利益的支撑,以及金融属性的支撑,是可以有小小的泡沫,商业楼,公寓楼,虽然也有一些金融功能,但是没有刚性需求,而是属于完全市场化的运作,那就有太大区别了;
那么投资公寓,就要更大限度的考虑他的功用价值,谁来决定它的投资价值,这里只有一个标准,对于投资者而言那就是租金价值,决定他的最大的投资价值,放在商业中的一环,那就是运营价值,例如一个酒店公寓,酒店最后关闭了,是不是就意味着这套公寓结束了它的价值?
酒店公寓还好,只要选择旅游城市,或者城市足够大,那么他的租金价值就一定会水涨船高,如果是商住公寓,那也还好,大不了可以自己用,或者搬进去居住也是可以的,当然前提的是,你不怕物业费高,不怕水电费高,就可以了,公寓是商业投资中,风险最小的,其次是社区商铺,最后就是产权公寓,商场商铺,产权商铺等等,随着价值递减,投资风险也就越大;
今天只说公寓,公寓分为住宅公寓,还有商住公寓,酒店式公寓,这都是后来的名词划分,实际就土地而言,就两种,住宅公寓,也就是小户型,拎包入住,产权70年,土地性质是住宅,剩下的就是商业公寓,产权40年,一般用于酒店,办公居多,酒店可能占比更高;
一般理解的公寓,就是商业公寓,40年的产权,用做酒店的居多,俗称酒店式公寓,当然也有商住公寓,主要混合公寓,可以办公,可以当作酒店使用,既能居住,又能办公,就是商住公寓,商住公寓就是面积较小,不能分割的公寓,主要是为了销售方便,而产生的一种商业用房;
真正办公地点,叫做写字楼,专门用于办公用的楼宇,和商住公寓只见是一个过度和补充,因为小的创业者,租住不起写字楼的时候,商住公寓办公,更具备经济及价值,但是70%以上的公寓,都用作酒店使用了,这么大的概率,还是应该具体聊聊,是吧?
酒店公寓的投资,有几个原则,可以根据情况,先后选择,对号入座,对投资更有把握!
首先,城市足够大,或者是不是旅游城市,是购买公寓的前提条件;
买公寓之前,要确定公寓所在的城市,是不是旅游城市,来旅游的人多,自然住酒店的人也会很多,公寓做酒店是最划算的,最后不行自己出租短期公寓,也是可以的,有着更好的租金价值,还有就是城市足够大,来来往往的人较多,自然也会住酒店的多,那就可以购买;
成都是西部门户,个人觉觉得是可以购买的,之色是可以考虑,但是不是绝对条件;
其次,绝对条件,就是租售比计算,租金一个月多少钱,多少个月能够收回,非常重要,200个月以内能收回的公寓,是可以投资的,超过240个月收回成本的投资,就要做很大的思考了,和不符合投资规律,因为国内的公寓,大多数是40年的产权,非常的不划算,明白吗?
回收投资的时间,可以作为绝对条件来计算一下,那就是投资回报比;
还有,就是选择房源的优势,最好在地铁步行10分钟之内能够到达,还有就是户型,楼层的选择,房子必须具有居住价值,才是还房子,光线选择,透风选择,户型的方正选择,户型的设计,以及格局的合理性,有没有装修价值等等,都要考虑进去,需不需要装修也很重要;
拎包入住,直接就能够投入使用,会节省很多的资源,哪怕价格高一点点,也是划算的;
一是公寓的投资一定要计算投资产出比例,这是一条铁的军规;
二是公寓投资,一定要选择好的房源,包括户型,光纤,朝阳性质,都会直接影响到它的再次出手的价值,往往价值的体现,就在居住的使用过程当中,增值也会有更多的可能!
三是公寓适合长期持有,算长期的帐,公寓的过户税费较高,短期的投资只能亏钱,这是规律;
四是公寓的增值价值有限,有可能几年内都不会涨价,完全是货币市场,或者是纯市场价值突出的时候,才具有跟很多的投资价值,否则适合长期持有,10年以上,才有更多的租金和增值;
五是交通价值是公寓的一个参考因素和标准,占据到5-10%左右,还有一个参考因素就是停车位,占据到公寓投资价值的20%以上,公共停车位不足的公寓,要工干的pass掉了;
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