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成都公寓发展怎么样？

公寓,住宅,成都成都公寓发展怎么样？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 成都的公寓发展怎么样，听朋友说成都的房价在下跌，公寓以后出售税费高，而且卖不了好的价钱，出不了手，租金也租不起来

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

·         在中国的市场里面，“公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，它其实是一种商业性质的类住宅产品，属于一个跨界的产品，通常“商住公寓”大多是商水商电并且不通气。2018年的全国公寓市场形势是冰火两重天，一边是北上广深一线城市的商住公寓持续遇冷，另一边是中西部重点城市的商住公寓顺着住宅热度而上，例如成都、重庆、西安都一度炙手可热，但是到年底时大多都偃旗息鼓了。从贝壳研究院的监测数据来看，成都商住公寓成交量属于“前热后冷”，并且市场有明显“调控热”，每次新调控政策出台后，商住公寓市场都会有一个交易高峰，但是到2018年下半年，成都的商住公寓自2016年国庆新房开启限购以来，价格一路上扬，并在2018年“515新政”后的两个月达到最高点，之后的价格就一路回落，直到今天。

·           贝壳研究院通过对比成都新建住宅和新建商住公寓的成交均价发现，2017年8月开始，全市的公寓价格就开始高于住宅价格，这个现象一直持续到2018年的年底，这种不正常的价格差才出现逆转；正常来说，业内都认为商住公寓的价格应该是低于住宅价格的，并且从一线城市的经验来看，公寓价格大概是在住宅价格的70%-80%的水平。

·         2018年买公寓的还是以“住在成都的客户”为主，这些客户有的是老成都人、有的是新成都人、也有的是外地人；购房客户中，既有刚需自住、也有投资，有的项目是以刚需为主，也有的项目是以投资为主。

·             卖得贵的公寓有不少，举一个前段时间比较火的项目，新希望的D10，走高端路线，大家奔着该公寓的上流社交圈而去，整体去化也不错；卖得抢手的项目也有不少，例如成华奥园广场，一个项目卖了差不多3000套，这些项目主要是有明显的地理优势，交通便利、承诺周边商业配套、性价比高等等。

·             2019年，如果继续限购，公寓市场还会继续火热的行情吗？还有投资价值吗？

·         事实上，从2018年下半年开始，商住公寓就已经开始降温了，这主要是因为市场环境发生了很大的变化，一方面新建商品住宅供应放量，以前大家是没有新建住宅买，所以都去买新建公寓，现在有新建住宅了，买新建公寓的需求也就少了；另一方面是2017年、2018年这几波行情已经把市场上的公寓投资需求消耗得差不多了，而之前因为恐慌情绪购买公寓的刚需已经开始转向新建住宅，整体的需求大大减弱；综合供需两端，可以看出商住公寓市场的降温是势在必行。而2019年，商住公寓本身的新增供应还在放量，供强需弱之下，2019年的市场，很难有大起色。

·             至于公寓本身的投资价值，这取决于个人的投资观，是以长期回报（赚取租金）为主，还是以资产增值为主，当前阶段成都的商住公寓价格还处于高位，所以资产增值的空间短期内比较小，我们只能看租金收益，而租金收益，就要跟具体的项目结合起来，才能分析。

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好。很高兴为你分享。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，你所说的公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，大多是商水商电并且不通气。规划用途为办公。梯户比都会比较高，少的3梯10户，多的6梯30多户都有。

这种商业性质的房屋包括soho，loft，写字楼。还有一种特殊类的水电气三通类住宅公寓，就是和住宅户型一样，只是规划用途是办公，这类产品基本在成都的远郊会出现且是之前拿的地，因为现在规划不允许这样修建。

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下面来看看商业类产品的市场情况

我们来看看18年和今年上半年的销售数据对比。


(以上数据引用锐理数据，如有侵权，请告知我删除）

从统计数据显示，商业性质类产品，因为18年515限购升级后，市场火爆，销量增长，而到了今年市场疲软，出现价格和销量齐下滑的双面状态。这个是市场规律，需求不可能一直这么高，都有回归正常状态的时候。目前的市场供应库存在29.8月，也就是在没有供应的情况下，成都的商业类产品需要卖2年半才能销售完，更不要说市场还在供应，虽然这中间还包括写字楼，但是这也属于严重的库存积压状态。





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我们都知道公寓不限购，去年515后，公寓市场交易量火爆，部分楼盘几天时间就能销售1000多套，这个是因为政策调控原因，导致一些没有购房资格的客户或者手上有些资金的客户恐慌性购买。而现在当客户回归理性还有购买力消耗的情况下，市场就疲软，可以判定后期公寓市场还要继续低迷。



下面说说公寓本身的产品特性。

在理想的情况下，公寓总价低，租金回报率稳定，比如一套公寓总价50万，首付25万，租金收益2000元/月左右，回报率4.8%，而市面上的公寓的回报率普遍在4-5%，而一套住宅总价在100万左右，回报率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠稳定的租金收益作为回报，房屋本身价格增值很少。而住宅相反，租金回报率低，但是房屋本身增值幅度大。

上面是理想的情况，而不理想的情况是:目前市面上公寓类产品太多了，当大量公寓交房的时候，租金租不起价，还会出现空置状态租不出去。所以不要听售楼部的置业顾问说租金能达多少多少，而是自己参考附近房屋的租金水平分辨，他们报的租金水平，都是基于理想状态下，报高的价格。

租赁市场也是供需关系，成都去年落户的人员是28.6万，长住人口是在增加，但是根据我的了解，目前成都的租金价格，已经几年没有涨，且目前市面上还有很多房屋出租，也就是说目前市场是饱和状态，除非有大量的人口进入成都，增加租房需求才行。

而后期的状态，公寓类产品很多都是通水电，不通气，并且是商业收费标准，物管费价格普遍3-5元/平米，虽然面积小，可能你算下来价格不贵，但是对于租户，这些是算在他们头上，相当于这些成本会增加200-300元左右，对于租客来说也是他们会考虑的一个问题。

而对于后期要转手，设计到的税费:

契税:网签价的3%。

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