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为什么有些二手房只能供一半的贷款?
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发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
为什么有些二手房只能供一半的贷款?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
买过二手房的人都知道,购买二手房的按揭贷款,是一个最大的问题。二手房的按揭贷款,必须要银行委托的评估公司评估后,才能确定贷款多少。
而在具体办理按揭贷款中,不同的房子,不同的贷款人,面对的问题不一样,贷款金额也不一样。
这里就有网友问,购买的一套二手房,银行只能提供一半的贷款,这是为什么呢?
银行提供一半的贷款,和以下一些问题有关。
二手房首付款和评估公司有关系
二手房的首付款计算和新房的首付款计算是不一样的,二手房的首付款必须通过银行委托的评估公司评估后,才能计算首付款。
二手房首付计算是:首付款=房款总价-(银行评估×70%)。
比如一套房买卖双方签订的合同价格是100万,银行给你这套房评估的价格可能只有85万,那么这套房贷款金额只能贷款评估价格的7成,就是85万×70%=59.5万元,只能贷款给你59.5万,具体可能就59万或者60万都有可能。
除去贷款金额后,和买卖之间的差价,就是首付款。这套房价格100万,银行只能贷款59万,剩下的41万就是你的首付款。
二手房的首付款和评估有很大的关系,有时候评估公司评估的价格高,你首付款就少;有时候评估公司评估的价格低,那么你的首付款就会增加。
是否第二套房
在很多城市,如果你购买第二套房就比购买第一套房的首付款要高,比如在重庆,购买的第二套房首付款是40%。
根据上面计算的这套房的案例来看,这套二手房价格100万,评估公司评估85万,首付4成,首付款就是49万,刚好符合这位网友说的“二手房只能供一半的贷款”的问题。
房龄有关
如果购买的房产房龄超过20年,银行就只会贷款5成或者6成,你的首付款可能就会达到6成或者7成了。
根据上面一套房的计算来分析,买卖的价格是100万,银行评估可能在80万,那么房龄20年以上的房产(具体的城市和银行对此有不同的规定,在重庆,一般超过25年都不好贷款了),贷款5成,银行就只能提供40万贷款,剩下的就是你的首付款,这套房的首付款应该是总房价100万,减去银行提供的40万贷款,首付款是60万。
个人贷款资质
如果你资质不好,银行就会减少你的贷款,比如你购买的这套房100万,想在银行贷款60万;但你资质不好,贷款给你会存在一些风险,比如可能是征信有问题,也可能是流水有问题,银行为了降低放贷风险,就会减少你的贷款,银行可能就只答应50万的贷款给你。
二手房只能供一半的贷款能够解决吗
从上面的分析来看,二手房只能提供一半的贷款,跟上面的一些因素有关,有的是跟你自己有关,比如个人贷款资质,有的跟房产政策有关,比如第二套房;这具体的是什么原因让这套房只能提供一半的贷款,就只能具体问题具体分析。
如果是银行委托的评估机构把房子价格评估低了,你可以和评估机构商榷,是否可以把评估的价格适当的评估高一些,这也是可以的。
如果是购房政策,第二套房只能贷款首付4成或者有的城市首付7成,这个就无法改变了,或者要降低首付款,就只能提高评估价格。
贷款资质的原因造成贷款金额的减少,这个可以找担保人,担保物,或者换一家银行来解决。
总之,
二手房只能供一半的贷款要具体问题具体分析,跟银行评估,你个人贷款资质,房贷规定,房龄等都有关系。
遇到的问题,具体问题具体解决,一般来说,老旧房子超过一定房龄后,贷款金额都不多,这个很难解决;其他的问题,都还可以适当的解决。
当然,这也是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习。
回答于 2019-09-11 08:43:50
二手房的商业贷款年限会根据房子的房龄和购房人的年龄两个方面来衡量。
1.二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年。(个别银行有差异)
2.贷款年限与贷款人年龄之和不能超过70岁。(个别银行有差异)
回答于 2019-09-11 08:43:50
应该是只能“贷”一半的贷款吧?银行一般审核贷款,是根据房屋的情况和贷款人的情况来决定。
房屋的基本情况
1、房屋的年限,至关重要。房屋的年限能够说明房屋当时的建筑方式和建筑结构,房屋的价格情况以及房屋的装修标准。
2、房屋的价格,房屋价格组成首付+贷款。首付根据购房人自身条件来决定,贷款额度是需要客户自身及银行估价来决定。双方合同的协议售价,并不能代表银行及不动产交易中心的估价。
3、是否装修,有些房屋因为年限原因,贷款时银行的估价会低于市场价格,如果有装修的话,银行会酌情考虑装修部分,增加一些贷款额度。
贷款人的基本情况
1、收入证明,银行流水。这些资料确定的是还款人的收入来源,也是对于后期每月还月供的一个保障。每月收入的额度是还款额的2倍及以上。很多人贷款的时候,往往因为收入不够,就会让购房者多付些首付款,降低贷款额度。从而首付增加,贷款额度减少。
2、实际年龄,这也是影响贷款额度和贷款年限的重要因素。贷款年限+实际年龄,银行不同,规定也不同。我们这里是实际年龄+贷款年限不能超过65周岁。如果年龄较大,那么减少贷款年限,每月的还款金额就会增加。相对应的收入要求也会变高,在收入不变的情况下,只能是增加首付,减少贷款额度,减少贷款年限。
3、征信,征信的审核确保的是贷款人的履约能力,是否能够及时还款。银行对于每一笔放出去的贷款都会有风险评估,如果征信没有问题。相对来说,银行放出去贷款风险就会变小。
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