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在选择二手房时，如何避开雷区？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

在选择二手房时，如何避开雷区？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

房地产市场的未来发展趋势将会是从增量市场变成存量市场，新房最终都会变成二手房，二手房才是未来房地产市场的主导方向，在这样的大背景情况下，购买二手房成为越来越多购房者的选择，受到了众多购房者的青睐。但随着置业观念的悄然转变的同时也不能忽略在二手房交易过程中存在着的诸多陷阱，只要大家提前防范可能存在的风险，二手交易就不是太大的问题。

首先，先了解一下购买二手房的步骤流程：

一、上网或者去中介那边看房源

二、实地勘察房屋，弄清自己的购房意向

三、查看房屋产权，确定好合同细节

四、签订购房合同、付首付

五、办理相关的贷款手续

六、产权过户，交割房屋

七、领取房产证（卖方收到银行贷款），然后每月还贷

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在这当中要注意，如果你想找中介，记得一定要找正规的中介，去正规的网站和中介，挑比较出名的大牌。因为这样有利于你规避风险。关于中介费和相关的中介服务记得要提前问清楚。

还要和中介谈好付款的时间，一般是签完合同先付一部分，过户后付剩下的。不要提前付完，以免中介拿到钱后对服务不上心。

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买手提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

在签约之前需要了解清晰的具体事项：

一、房屋产权是否明晰

购房者在购买二手房时一定要弄清楚房屋是否存在共有人，因为根据我国相关的法律规定，房屋产权是可以存在多个共有人的，并且如果房屋要进行处置的话，必须经过所有产权人的同意，未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

二、市政规划是否受影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。也要看该房子是否符合当地的限购政策等。

三、土地情况是否清晰

在二手房交易的过程中购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是国家无偿给房主使用的，政府可无偿收回，需要交易时必须先缴纳土地出让金才可以上市交易。而性质为出让的土地就可以直接上市交易，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

四、房主身份要核实准确无误

在决定购买二手房之前，要核实是否有其他实际使用人，以及购房者一定不要忘记核实房主的身份、房产证(不动产证)的真实性、房产证(不动产证)与房主身份的一致性，尤其是在买卖双方自行交易的情况下更要注意，以防止不法之人假造房主身份证和房产证(不动产证)进行欺诈。如果是多人持证，那么必须要和证上所有人都签订购房合同。否则万一以后发生纠纷，你的合同就是一个大漏洞。

五、检查二手房的质量

当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查：检查房屋有无裂缝;检查房屋有无倾斜;检查房屋有无渗漏;检查墙面有无石灰“爆点”;检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。

六、交易房屋是否正在租

有些二手房在转让的时候，很有可能还在出租的状态，如果购房者不注意房屋是否存在租赁，只注重是否有产权证的话，购房者就有可能得到一个不能及时入住的房产。

因为我国有"买卖不破租赁"的规定，而且在相关的法律中确实也规定了承租人具有优先购买其承租房屋的权利。所以，购房者必须得到该承租人不购买该房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

七、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。房款支付方式，物业交付标准，附属设施，违约条款等都要写清楚。还有如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

八、物管费用是否拖欠

有些卖家在出售房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费可能已经拖欠了很久，若购房者在不知情的情况下购买了此房屋，所有费用就有可能要购房者全部承担，所以购房者一定要在买房前了解清楚卖家是否结清了以上这些费用。所以在购房时要留意有无债务债权关系，到房产交易中心查看房屋是否有抵押、查封等。

九、上家户口是否已经迁走

迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，目前苏州法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

十、福利房是否合法的

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

十一、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

十二、没有房产证能否交易

原则上没有房产证是不允许交易的，风险点：1、无法过户，假如市场政策发生变化，卖方不想卖了，毁约，是没有保障的。2、如果遇到查封，人财两空。如果已经交易的话就建议：1、交易双方转账凭条记录一定要妥善留存 2、物业交接，房屋交接手续留好

卖家手上的东西是可以作假的，要是自己实在没把握，就去跑一趟房管局，去房管局核对相应的信息，把所有情况都问清楚，顺便也可以了解一下是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋这类住房，因为这一类房屋在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

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