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总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？
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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
买房持有五年的成本包括：首付的资金占用成本+贷款五年产生的利息+购房税费；
卖房的成本包括：卖房的税费以及中介费。
1、首付的资金占用成本
50万用来充作首付后就无法通过理财等方式来增值，按目前的平均银行理财收益率4%来计算，5年占用的资金成本为10万元。
2、贷款五年产生的利息
目前，各地房贷利率普遍上浮10%~30%，我们按较低的5.39%来算的话，商贷100万贷款20年，五年内产生的利息为24.93万元。
3、交易的税费以及中介费
住房交易的税费也不是笔小数目，买方承担的契税（90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%），印花税0.05%；卖方承担个税1%，印花税0.05%，营业税（五年免征）。另外，买卖中介费各1.5%左右，加起来8.4万左右。
4、其他
除了成本，购房不论是出租还是自住，都相当于增加一笔房租收益，150万的房子租金在2000~2500左右，五年下来至少也有12万收益。
那么，150万的房子持有这五年的成本为10+24.93+8.4-12=31.33万
总结
综上所述，总价150万的房子，商贷100万，分期20年，5年后至少应该卖181.33万才不会亏本。
回答于 2019-09-11 08:43:50
商业贷款100万，按揭20年，大概总利息应该是60万左右，相对于160万，分20年还，每年应该还款是八万块钱，每个月应该是7000左右，我没有经过房贷计算器，去帮你精细的计算，大概一个情况是这样子的，五年相当于还了40万块钱，其实就是算一算五年的利息，到底是多少呗？
很简单，按揭还款的过程当中，前期还款可以说70%都是利息，也就是说，你这五年还款40万，有25万到28万之间都是利息，只有12万到15万之间是属于本金，也就是说，你还款五年以后，本金只还了最多15万，那么你这个房子，五年后卖的时候，应该在150万的基础上加25万到28万，应该是正常的，不亏本的生意，如果卖不了这么多的价格，可能就是亏了，明白了吗？
另外，这只是从按揭的角度上看，那你买房的时候有没有装修，装修怎么计算，装修一套房子少说也需要十多万吧，还有，住房维修基金，契税，我估计这些东西，应该也有两三万，这也就意味着你在五年后卖房子，低于190万，都是亏钱的哦。
你想卖这个房子，还在按揭过程当中，可能你要先还掉按揭，才能进行交易，如果你需要拆借，现在买房的人也都特别的精算，是绝对不会容许用自己的首付给你还按揭的，这个时候你要拆借还按揭，还需要利息，这些都要计算到成本里面，也就是说你这个房子，五年后售价低于200万都是亏钱的，这样一算，必须增长30%以上，你才不亏钱。
回答于 2019-09-11 08:43:50
这个问题问的好，大部分人都有这个疑问，我买一套房，房子涨到什么价位，卖了才不亏本，这个算起来其实不难，满足房子升值的部分+租金收入=贷款支付的总利息+首付的资金成本+买房费用+卖房费用（卖房费用由下家承担），计算得出需要卖到173万元，不亏本。
1、租金
上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金年利率按照2.3%计算，150万的房子，5年的租金收入为17.25万。
2、首付的资金成本
首付50万，按照银行存款5年期利率5%计算，5年银行存款收益为12.5万，首付的资金成本为12.5万。
3、贷款100万总利息
贷款本金100万，还款方式假定为等额本息，期限20年，贷款利率为基准利率4.9%，每个月还款6,544.44元，5年支付的总利息为232512.98元。
4、5年后房子卖多少不亏本
一套150万的房子，首付50万、贷款100万，5年后要卖多少钱才不亏本？
房子升值的部分+租金收入=贷款支付的总利息+首付的资金成本+买房费用
买房费用按照3%计算，买房费用为4.5万元，所以房子升值23万，卖房不亏。
5年后房子需要卖到173万即可不亏本，即房价复合年化增长2.89%。
回答于 2019-09-11 08:43:50
大约750到800之间，因为要知道20年前工资和现在比大约是十倍，20年后大部人是想着怎样卖，而不是买，所以缩至七八百万左右
回答于 2019-09-11 08:43:50
5年后的卖房价位要能覆盖现价+首付投资成本+5年贷款成本+（月供-房租）后投资成本+各种费用
①现价：150万
②首付投资成本：以4%的银行理财为例，50万×4%×5=10万
③5年贷款成本：假设贷款利率为5%，等额本息还款，5年利息为23.052万元
④月供的投资成本：以月供6600为例，假设每个月房租为3600元，则每个月有3000元可投资到4%的保险理财中，5年下来收益为198896.93-3000×5×12=1.89万
其他各种费用：税费、中介费、装修成本等，根据实际去计算。
所以5年后要想不亏，卖房价位至少要等于150万+10万+23.052万+1.89万+其他=184.942万+其他实际开支
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