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总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？
万元,成本,首付总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
总结：成本总计是34.9万元。
2、5年的收益
买的房子有什么收益？房子是可以出租的，出租的租金就是你的收益，那么我如果是自住呢？自住是你租给自己居住，出租的本质并没有变化，只是出租的对象变成了自己，你自己不住这个房子，你也需要租房子住。150万元的房子，大概率是在非一线城市，在二三四线的情况较大，那么在这样的城市中，租金收益率一般是2.5%左右。
也就是说150万的房子，每年的租金大概是3.75万元，5年时间的总租金就是18.75万元。
总结：5年的收益是18.75万元。
3、需要卖多少钱才不亏本？
上文已经分析了，5年总的成本是34.9万元，收益是18.75万元，那么收益是-16.15万元。也就是说，如果房价不变的话，就相当于亏损了16.15万元。
所以只有房子卖166.15万元=150万元+16.15万元，你才不会亏损（本案中不考虑交易的税费问题）。
5年时间，房价总150万涨到166.15万元，相当于房价上涨2.1%，房子能够每年上涨超过2.1%？当然是可以的，过去的房子年均上涨的幅度远远超过这个幅度。
4、如果不计算房租，你需要卖多少钱才不亏本？
如果不出租的话，那么需要的价格更高了，5年总成本是34.9万元，那么也就是需要卖184.9万元才不会亏损，房子的年均涨幅就要求达到了4.3%，过去的房子的涨幅也远超过4.3%，所以买房才是最好的保值增值的方式。
回答于 2019-09-11 08:43:50
要卖到178万才不亏。
50万本金，如果存银行5年定期，以目前最高5.2利率计算，5年利息一共是13万。
100万利息按照标准商业贷，等额本息计算，每月需还6544元，5年累计还款392640元。
这39万按照阶梯式投入理财，年化3%，大概总收益4万。
50万首付＋13万利息损失＋4万阶梯理财损失=67万。
以过去5年平均通货膨胀率计算，平均每年7.9（2018年为3.3），67万*（0.079*5）≈26.5万。
67万+26.5万+100万贷款=193.5万。
这个价位的房子，不论自住还是出租，每月至少2500相当于的租金。2500*12个月*5年=15万。
193.5万-15万=178.5万
也就是说，5年之后你能卖到178万就不算亏。
当然这是按照房价无变化的情况计算，如果房价增值，还需要叠加增值部分。
回答于 2019-09-11 08:43:50
总价150万的房子，目前有100万元贷款，至于5年之后应该卖出多少价位才不亏本，这里面看似一个很简单的算术题，但实际上并不简单，因为这里面要考虑的各种因素是比较多的，具体如下。
第一、房子的投资成本。
现在买了150万的房子，贷款100万，相当于首付50万，5年之后你把房子卖掉，你就要考虑几个成本，一个是首付，一个是月供，还有一个是税费。
首付是50万，这个比较好算，至于月供5年时间总共是多少，我们可以通过简单的公式来推算一下。100万贷款20年等额本息，我们就假如你的利息是在LPR的基础上加50个BP，实际利率是5.3%，对应的月供是6766.4元。
那么5年之后你卖掉累计月供总额是405984元，再加上50万的首付，你的投资本金就达到90万左右。
而五年之后你100万的贷款剩余的本金大概是在84万左右，这意味着5年之后你的房子必须能够买卖到174万左右才可以把你前期的本金覆盖掉。
但除了这些投资本金之外，你还要考虑到税费以及其他交易费用。这些费用包括中介费和税费，中介费我们就按照1.5%计算，如果你的房子不是唯一住房，还要交个人所得税，个人所得税是增值部分的20%。
这样算下来，如果你的房子不是唯一住房，那么你的房子至少要卖到180万以上才有可能不亏本。
第二、投资机会成本。
假如你没有投资这套房，而是拿50万的首付和每个月的月供去投资理财，50万块钱的首付就算按5年期定期存款计算，在一些中小银行获得5%以上利率应该是没问题的，相当于50万块钱5年时间累计获得的收益，至少达到12.5万左右。
另外每个月的月供你同样可以购买一些流动性的理财产品，比如货币基金或者其他智能存款，我们就按年化收益率3%计算，那40万的月供5年累加的收益至少会达到3.5万左右。
把首付款潜在的收益和月供潜在的收益加起来，总共大概是16万左右，相当于假如你没有投资房产，而是拿钱去做其他理财，那么你5年时间将可以获得16万的收益，这个潜在的机会成本你必须计算在内。
这样一算，把机会成本计算在内之后，你5年之后房子价值必须达到180万+16万=196万以上才有可能不亏损。
这意味着未来5年时间，你150万的房子至少要增值46万以上，累计涨幅超过30%，年均涨幅超过6%。
而根据目前我国房地产形势来看，除了那些人口净流入比较多的城市之外，全国大多数城市房价未来5年都不可能保持年均涨幅6%以上，所以到底要不要投资房产，大家一定要三思而后行。
回答于 2019-09-11 08:43:50
总价150万的房子，商贷100万，分期20年，5年后应该多少卖出才能不亏？
能思考这个问题，说明题主还是比较冷静的。高层多次重申房住不炒，未来几年楼市调控的基调不会改变，各地也纷纷推出限价房平抑房价，一手房与二手房存在倒挂，往往一套下来可能差几十万，不论是刚需还是投资客，许多人挤破头都要去摇一套。
我的一个朋友就去摇了一套限价期房，比周边的二手房要便宜30万，所以他戏称买到就是赚到30万。但是买到就真的能赚赚到30万吗？
其实不然，因为限售政策只能五年后卖出，这期间还存在不少隐性的成本：
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