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总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？
万元,成本,首付总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
（2）、月供款的收益成本。
月供是需要我们每月真金白银掏出来的现金，按上面设定的条件，月供是6818元。5年时间总共需要付出41万左右的现金，这些现金虽然是一个由零到整的过程，但是却是可以为我们带来收益的。其收益的选择比较多，我们可以选择安全的半年期的理财，每月6818元，则每半年可以累积4.1万的现金，以半年为期在这5年中循环叠加和本息复利计算，以现在半年期理财平均收益4%左右来测算，这部分测算可以得到5万左右的收益。
按以上两个部分的收益成本测算，总共是15万左右，这些钱本来是比较确定可以获得的，现在因为购房而损失了，如果站在自己卖房会不会觉得亏了的角度来看，是可以算进成本里面的。再加上前面测算到的25万房贷利息的支出，由资金引起的持有成本就是40万左右，这部分不管是新房还是二手房都一样的。
三、成本对冲的可能因素。
以上是从纯成本的角度来考虑的，同时我们也可以考虑对冲成本的可能因素。买入房产，有人是为了自住，有人是为了投资。对于投资的人来说，如果房产用来出租，那租金收益就可以对冲一部分成本，前提是不需要自己装修和配置家私电器的情况下。假设房租每月3000，新房无空置期出租3年的收益是10.8万，二手房5年无空置期出租收益是18万。如果买来自住或者出租，都可以考虑成本对冲这个因素，如果买了房后一直丢在那里不管，那成本就是上面计算所得，完全没有对冲。
四、结语。
综上所述，在设定的条件下，把购房成本和持有成本相加，购买新房的总成本是43.37万，5年后无成本对冲的话需要卖到193.37万以上才会不觉得亏，如果出租了3年，则对冲完10.8万后只需要卖到182.57万；而如果购买的是二手房，总成本估算是46.2万，5年后无成本对冲的话需要卖到196.2万，如果出租了5年，则对冲完18万后只需要卖到178.2万才会觉得不亏，以上数据有对应的条件，仅作为参考。
回答于 2019-09-11 08:43:50
150万的房子，假设100平米，每平米15000元，首付50万，商业贷款100万，分期20年，利率LRP不加基点4.85%，5年后卖出，不亏本，那么我们来算一下这五年你付出了那些成本。
先说结论，不赔本的话，就要卖到五年后结清贷款的金额（可能有提前结清的违约金）+105.78万元才可以，珍爱生命，远离炒房
付出的成本包括首付、五年期的月供、购房的税费、资金占用成本
首付
50万首付一次性付清
五年期月供
按照100万贷款，20年期限，4.85%利率，等额本息，月供为6516.98元，五年就是60期，总共391018.8元。
购房税费
印花税：税率为1‰，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各0.5‰。房价150万，需付750元；
公证费：证明土地使用权出让、转让、房屋转让、买卖及股权转让，按下列标准执行：标的额500000元以下部分，收取比例为0.3%，按比例收费不到200的，按200元收取； 500001元至5000000元部分，收取0.25%； 5000001元至10000000元，收取0.2%； 10000001元至20000000元，收取0.15%； 20000001元至50000000元，收取0.1%； 50000001元至100000000元，收取0.05%； 100000001元以上部分，收取0.01%。计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人。需付4000元。
律师费：费率为房款的2.5‰-4‰，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。需付375元（按照少的计算了）
房屋买卖手续费：120平方米以下1000元，120平方米以上3000元，买卖双方各负担一半。需付500元
契税： 契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对个人购买普通住房（面积在90平方米以上144平方米以下，容积率大于1，且单价低于当地普通住房界定标准），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按照1.5%征收契税。个人购买144平方米(不含144)以上的普通住房，或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收。个人购买非普通住房的按照5%征收。需付15750元
房屋产权登记费：0.3元/平方米（建筑面积） 需付30元
土地使用权登记费：0.13至0.3元/平方米（占地面积）需付13元
房屋所有权证：5元/件
房屋所有权证印花税：5元/件
国有土地所有证：20元/件
税费合计需付21443元。
资金占用成本（按照大额存单约4%的年化收益计算）
1.首付+税费的资金占用成本
（500000+21443）*4%*5=104288.6元
2.月供的资金占用成本相当于一个391018.8元的五年期贷款，年化利率4%，其中的利息。41053.58元
资金占用成本=104288.6+41053.58=145342.18元
五年合计总成本
首付（500000）+五年月供（391018.8）+购房税费（21443）+资金占用成本（145342.18）=1057803.98元
结清贷款金额
因为不知道银行提前结清贷款的时候的违约金计算规则，所以此部分就不做计算了
综上所述，五年后买房保本的价格为
五年后结清贷款的金额+1057803.98元
所以说，炒房炒的是房价短时间内的快速上涨，房价不上涨或者上涨的速度慢了都会赔钱。
回答于 2019-09-11 08:43:50
你卖166.15完元，你才不会亏！
从收益和成本两个角度去衡量，150万的房子，按揭100万，期限20年，5年后多少价位卖出才不亏。
1、5年的成本
成本主要分为两个部分，第一个是首付50万元的资金成本；第二个成本是按揭100万的利息成本。
1.1、50万首付的资金成本
首付50万元是有资金成本的，比如这50万元你可以用来理财，比如收益率是4%，那么5年下来，你的收益也会达到10万元。所以50万元首付的资金成本就是10万元。
1.2、100万按揭贷款的利息成本
当前全国首套房房贷平均利率是5.44%，在本案例中我们也按照这个计算吧，在5年中偿还利息24.9万，最后剩余的本金是83.8万。
5年的时间中，你的成本就是50万首付的资金成本10万，以及100万房贷在5年中的24.9万元的利息。那么总的成本就是34.9万元。
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