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总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

总价150万的房子，商业贷款100万，分期20年，5年后应该多少价位卖出才不亏？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

不亏的话，那么我们就要找出盈亏的平衡点所在。盈亏的平衡点在于你这5年内所支付的成本不低于你的售价

五年内的成本

你持有这个房子，五年内支付成本主要有三部分，一部分是首付，另一部分是每个月的月供金额，还有一部分为购房费用。


1、月供金额

月供金额要考虑的因素有以下几个：本金、期限、利率以及还款方式，你的题干中少了后面两点，所以我们只能以最常见的方式进行估算。


利率以目前普遍的基准上浮10%（即5.39%为例计算），还款方式以等额本息为例，则5年（60期）你累计的还款金额为：6816.89*60=409013.4元；

2、资金成本

你的50万元首付款，如果没有购买房子，在银行里，那么他是可以产生利息的，我们4.5%的利率计算，那么五年后的本息合计为：50*4.5%*5+50=61.25万元。

每期还款的房贷金额6816.89元，如果你没有归还房贷，而是放在银行里，也是可以产生利息的，不过这个分期支出，目前没有具体的计算公式，总共5年，我们粗略的以中间值2.5年计算，利率取值2.5%就好，那么这40.9万元，若没归还房贷，五年内的本息合计：40.9+40.9*2.5%*2.5=43.46万元。

3、购房费用

购房费用主要是交房时的要缴纳的公维金、契税，以及持有期间的物业费、公摊水电费等，150万元的房子，我们粗略简单的取值3万元就好。

4、卖房时总成本

要卖房之前，你必须要结清贷款，如下图所示，5年后的此时你剩余的贷款金额为：840286.79元。所以实际卖房时，你在这五年里总共付出的成本为：61.25+43.46+3+84.03=191.74万元。

房子收益

五年内你一共支付的成本为191.74万元，因此理论上你的房子售价不得低于这个金额，否则你这笔投资就是亏损的；当然如果你房子有出租或者你自住减少了房租，这部是你持有房子的收益，是可以扣除的，比如这部分为10万元，那么你实际支出的成本就变为了181.74万元，这时候只要你的售价不低于这个数，你就不算亏。

不过由于现在开发商卖的都是期房，买房后等到交房往往都一两年过去了，而无论出租或者自住都还是需要简修及购置家具，这方面来考虑的话，这些投资可能已经超过房租收入了。因此打算交房后短期内出售的就不要在考虑租金这些问题了。

总结

上述计算的前提还是交易税费都是买方缴纳，否则你的成本更高，现实中很多卖房的人没有去详细计算这些成本，只是简单的以买房时总价多少，卖房时总价多少即简单的认为赚与亏（比如买房时房价150万元，卖房时180万，就认为自己是赚了），这是错了，最少资金的时间成本都没有考虑，所以卖房时一定要仔细算算，不要白白花了五年做无用功。

回答于 2019-09-11 08:43:50

要计算150万的房产在5年后卖多少钱才不会亏，显然需要知道购房的成本和这段时间持有房产的成本，只要五年后房产升值部分可以覆盖掉这些成本，那就可以说是不亏的。下面我们通过分析上面两项成本的数据及成本对冲的因素，来测算一下最后应该卖多少价位才能让我们觉得不会亏本。

一、购房的成本。

购房的成本交易房产所引起的各项费用，新房和二手房有不少区别，我们挑一些金额比较大的费用项目来测算一下。

1、新房。

新房中比较大的费用有三项，一是契税，二是房屋维修基金，三是物业。

契税：不同的房产面积会对应不同的税档，假设这套150万的房子是首套房，并且面积在144平以内，则契税一般是价格的1.5%，则这项费用就是2.25万。

维修基金：这项费用需要根据当地的情况来确定，因为每个地方的标准可能会不一样，一般来说收费从几十到一百多元一平米的都有，也有些收得多的是以房产总价的比例来收。假设题目所示是100平的房子，按每平方40元来缴纳，则这部分费用就是0.4万元。物业：物业费要看小区的情况，假设每平方2元，100平的房子每月就是200元，再假设2年后才能交房，则需要交3年的物业费，共0.72万。物业不是购房时交的，严格来说只能算是持有中的成本。装修：假设房产原来就带了装修，或者毛坯买进后再毛坯卖出，不加装修费用，否则很难估算。

所以对于购买新房来说，上面所涉及到的费用总共3.37万，这是一个大概的数字，其他费用像工本、印花这些数目不会很多，不会对总数造成多少影响。

2、二手房。

购卖二手房所涉及到比较复杂的费用，支出也有可能比新房更多。我们挑一些项目比较大的来计算。

契税：假设条件与上面一样，以首套房为例，契税是2.25万。

中介费：这项费用有人为商量的可能在里面，范围从数千元到成交价的3%之间，假设最后谈到按成交价的1.5%给付，则费用就是2.25万。按揭费：这项费用与中介费一样，都是可以商量的，收取范围一般是3000到成交价的1.5%之间，假设这部分收费是0.5万。物业费：假设条件与上面一样，每平方米2元，100平的房子5年的物业费就是1.2万。

为了简单一点，假设这套房子达到条件没有营业税和装修费用，则对于二手房来说以上几项比较大的支出合计是6.2万。

二、房产的持有成本。

房产的持有成本，我们主要关注资金方面造成的成本。这里面的资金包括首付款、房贷利息、5年的月供，房贷利息包含在5年的月供中，而首付和月供都有潜在的收益成本。我们以利率比较接近全国房贷利率平均水平的5.39%、以及比较普遍的等额本息这种还款方式为条件来测算一下。

1、持有房产5年需要支付的房贷的利息。

按题目所设定的条件，商业住房贷款100万，房贷期限是20年，5年后卖出，再加上我们附加的利率5.39%，可以计算得出这5年总共需要支出25万左右的利息。

2、持有房产5年所产生的资金收益成本。

资金收益成本，是基本可以确定能够得到的收益，但因为资金用于买房而损失了，可以看成是成本的一部分，当然也可以忽略它，把它与房产看成是两个独立的投资来理解。如果站在我们买了房子有没有感觉到亏的角度来看，是可以把这种收益成本计算进来的。

（1）、首付款收益成本。

题目所示的房价150万，商贷做了100万，则首付就是50万。按最普通的处理方式，50万放银行做大额定期存款，5年期的利率普遍可以达到4.18%以上，部分城市商业银行甚至超过5%。我们以4.18%来计算，5年的收益就是10.45万。这是最保守的估算了，有扎实理财功底的人能获取的收益会比这个更多。

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