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大家觉得以后房价还会涨吗，尤其三四线城市，县城之类的地方？
城市,房价,人口大家觉得以后房价还会涨吗，尤其三四线城市，县城之类的地方？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
现在国内城市的发展已经进入新的阶段，城市群的长期带动效应将越来越强，包括三四线城市和县城在内的不同地区将首先受制于地区发展的差异出现整体上的分化状态，这是房价涨跌的一个一般化的基础；其次不同地方的房地产开发程度、供需的泡沫情况都可能不同，所以地区的发展现状对未来中短期的房价也会产生比较大的影响，房价的具体发展除了看整体情况外，还需要结合当地的条件来加以分析。
一、从整体情况来看，楼市的整体分化现象将会越来越强烈。
目前我国的城市发展正进入新的发展阶段，政策扶持、资源、资本、产业都越来越倾向于大型且有潜力的城市群集聚，这与很多国家的城市发展规律也是一样的。这些大型城市群中的经济和人口情况将出现更优于其他地区的情况，从而对楼市中的供需产生重要的影响。
1、首先，大型城市群中经济的发达和产业的聚集，将有机会保障人口的规模，甚至保证人口的持续增长，使需求得到支持。
经济的发展情况和人口规模大小是房地产业发展的其中两个主要影响因素。而经济发展和人口规模又是相辅相成的关系，当大规模的产业聚集，让地区的经济得以飞速发展时，当地的高于其他地方的收入和发展机会就会自然而然地对人口具有非常强大的吸引作用，使人口向这些地方聚集。
以目前的情况来看，长三角、珠三角、京津冀三大城市群是目前最为引人注目的城市群，它们目前的发展特点也正体现了人口、经济和房价的关系。据统计，目前这些地区以全国5%的土地，聚集了全国23.3%的人口，而这些地区的经济总量占了全国的近四成比例。在这种背景下，这些地区的房价也是全国平均水平最高的地方。
所以人口多和经济发展向好的地方，一般来说房价表现都会比较突出。而按照新型城镇化规划（2014-2020年）中提出19个重点发展的城市群中，成渝、长江中游城市群在近几年表现也越来越突出，以5.2%的国土面积聚集了15%左右的人口，经济总量占比也达15%左右。随着类似这些重点发展的区域进一步完善发展，对楼市的支撑作用是比较明显的。
2、其次，大型城市群中的城市随着产业的聚集和城市发展，土地将有可能越来越紧张，从而影响市场的供给量。
任何一个城市的土地供应都是有限的，且除了住宅用地以外，一个城市的发展还要考虑多种土地的配置。当一个城市发展越成熟，其可供使用的土地将会越少。而房地产的发展离不开土地的供给，当土地供给紧张时，未来新房的供应将会受限。
这种现象最为突出的是深圳，当然深圳土地只有1997平方千米左右，是属于典型的人少地多的城市。近几年深圳新增的住宅土地供应已经比较少，而人口却在1300多万这个基础上呈现高流入的状态，这也是深圳房价居高不下的重要原因之一。
其他城市的土地矛盾虽然没有深圳那么突出，但随着城市群的进一步发展，本城产业和经济的发展会进一步消化用地，这种情况在一些中心城市会越来越突出，所以对于存在这种情况的城市来说，房价同样会在分化发展的大局中得到支撑。
而对于三四线城市或者县城来说，即使是身处大型城市群中，也会由于大型城市群中的中心城市或重要城市对人口和产业资本的虹吸效应，而出现比较长的时间在整体上缺乏足够的支撑的状况。从人口和经济的发展情况来看，房价的基础是比较薄弱的。而身处城市群以外的三四线城市或县城则极有可能与大型城市群的房价发展形成鲜明的对比，但具体是跌还是涨还需要进一步结合当地的楼市发展情况来考虑。
二、从个体情况来看，地区楼市的自身发展现状对所在地房价的中短期影响不容忽视。
一个城市的房价并不都是合理的，在那些靠短期的、非理性的因素催高房价的地区，泡沫会比较大，这些地方的由于房价被大大地提前透支，后续的持久稳定就会面临挑战。比如这几年在一些棚改力度很大的三四线城市或者县城，由于货币化安置的比例比较大，对于新房的需求会处于比较集中的状态，出现大量在同一时间入市的现象，很容易会快速地消化了当地的库存新房，造成供需紧张，而使房价在短期内出现较大的涨幅。
又比如当地的炒作风气特别浓厚时，短时间内吸引投机跟风入市，或者吸引刚需恐慌入市，使房价出现较大幅度的上行，那当这些需求被完全消化或者弱化时，后续的需求就会大大减少，这时候房价就会比较难以持续。如果这种情况比较严重，那即使身处大型城市群的辐身区域，也难免会需要用比较长的时间来消化，其间难免会有调整。
而如果一个地区的房价本来就比较低，没什么泡沫，同时房地产开发的发展也比较健康，使供应量与当地的需求相匹配，那即使身处大型城市群之外，且经济发展没有什么出彩的地方，也大概率的可以在中短期内保持房价的平稳上行，长期的房价要看当地后续发展情况，普遍来看潜力不如大型城市群及有其辐射作用的地方。
三、从管控的角度来看，调控的长效机制将会对引导房价的走向产生持续的影响。
世界地产界的危机，都与过度使用金融杠杆有关。房地产与经济、金融的关系非常紧密。我们普通人看房价可能仅从通胀上理解，但作为管理者，需要保证总体运行的平稳，目前的杠杆虽然在整体上处于可控的状态，但也处于较高的阶段，在经济有下行压力的状态下，不代表房价可以独立的高歌猛进，它需要与经济运行相匹配，与M2的发展相匹配。
所以，无论是大型城市群中的中心城市，重点城市，还是身处城市群以外但行业发展相对健康的城市，“稳房价”都将是一个为期不短的方向，这一点无论是在一二线城市还是在三四线、县城都是一样的。这种背景下原本楼市发展不健康的城市会产生压力，特别其中新房供应量过大、房价比较虚高、人口流出严重、经济发展走下坡路的三四线城市或者县城，房价就会面临很大的调整压力，需要一城一策来化解压力。
四、小结。
综上所述，未来楼市将会随着国内城市的发展进入一个新的阶段，在平稳发展的状态下，整体上看那些在大型城市群或其辐射地带的楼市将会有更大的发展机会，而更具体地看，还要结合当地的楼市发展现状来考虑，即使三四线城市、县城是处于城市群内，只要楼市泡沫过大，也未必能保持上行的状态，而即使地处城市群以外的三四线城市、县城，只要市场健康、泡沫不大，依然可以抱有良好的预期，但受调控长效机制的影响，理论上即使上行的幅度也不会像以前那么大。
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