您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识

集体建设性土地入市对房价有实质性影响吗？

房价,土地,建设用地集体建设性土地入市对房价有实质性影响吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

集体建设性土地入市对房价有实质性影响吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

答：集体建设性用地入市，肯定会有影响。

最大的影响是拉低房价，这种降房价的手段，要比限价，房产税要靠谱得多，利处也多。

可以降房价的理由：

1，开发成本决定房价

众所周知，15000元/平的房子和3万元/平的房子，土建成本成本是一样的，一般不超过1800元/平，配套成本也不会相差多少。决定房价成本的关键因素是地价和税费。

以售价1万元/平方米的框架剪力墙结构的30层高层为例，税费约为15.6%，即1560元/平（且不含土地增值税，房价越贵，税费越高），几乎和建筑成本持平。电力配套约100元/平，雨排污排自来水，地勘费、图纸费、避雷费，环保，质检等杂七杂八的费用加一起没有600元/下不来。品质稍稍高一点的小区，绿化亮化硬化也需要1000元。北方还需要供热力配套的费用。

而这些对于地价来说，都是小巫见大巫，以1万/平的房子为例，一般情况下楼面价会占房价的40%，即4000元/平，开发商的利润15-20%之间，能超过20%，算是极优质项目。

由此可见，房价的最大成本是地价和税费。

——————————————————————————

2，集体建设用地入市降低了开发成本

1）、土地成本低了：在现有政策下，集体建设用地的地价很便宜，如果按现有政策入市，房地产的第一大成本——土地成本将会很低。

根据财政部、国土资源部印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，增值收益调节金的征收比例为集体建设用地增值收益的20%-50%，具体征收比例，由各地根据当地的土地收益情况、土地用途、土地等级、交易方式等因素综合确定。

需缴纳调节金的对象，一般情况下为土地出让方、出租方、作价出资（入股）及再转让方。他们将金额上缴给试点县，由试点县纳入地方公共预算，保障当地农民集体公平分享土地增值收益。

2），税费低了

现行政策下，大部分地区对集体建设用地的居住房产是免征税的。就算征税，依据财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，在城镇土地使用税征税范围内由实际使用人缴纳土地使用税。

在租用的土地上建房需要缴纳房产税的房产税费如下：

（1）、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

（2）、 印花税：房款的0.05%

（3）、 交易费：3元/平方米

（4）、 测绘费：1.36元/平方米

（5）、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

由此可见，与商品房相比，集体建设用地开发的房价的第二大成本——税费是很低的。

房子的成本大幅度降低了，那么顺理成章，房价就会走低。

——————————————————————————

3，房价会被拉低多少，要看入市的程度和入市的方式。

即：给不给不动产权证？ 是不是与商品房同权（学区等）？是不是按照城市发展的统一规划？建筑品质有没有要求？这些因素，都关系着房价。

但一点可以肯定，集体建设用地入市，土地供给加大了，房源增加了，房价会降下来。这种降房价的手段，要比限价，房产税要靠谱得多，利处也多。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果是只租不售影响不大，长时间会间接影响房价，深圳也有小产权房但影响很小本身产权限制增值空间！

回答于 2019-09-11 08:43:50

房价必降

回答于 2019-09-11 08:43:50

8月26日颁布的三十二号主席令公布，新修改的《中华人民共和国土地管理法》将于2020年1月1日起施行。此次土地管理法修改，首次明确了征地补偿原则，取消了农村集体建设用地不能直接流转的限制，同时，使用者在取得农村集体䢖设用地之后可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。从此，农村集体土地入市扫清了最后的法律障碍，上百万亿的土地财富将被释放。那么此次土地管理法修改会对房地产市场带来那些影响呢？个人认为，过去楼巿房价节节攀高，其中一个重要原因土地供给不足，农村大量土地无法入市造成的。虽然，农村集体建设用地可转让是有限制条件的，只能用于工业，商业用途，也就是说只能用于建工厂、办公楼和租赁住房，却不直接建住宅，对于现在的房价并不会造成直接影响，但对推动租赁住房发展意义深远。目前高房价、高地价、低租金抑制了租赁房的发展，土地修法以后，廉价的土地被开发建成租赁住房后，可以取得5-10%的租金回报率，这对土地所有者可以说是一笔永续收入。租赁住房的发展会降低城市房屋租金，进而影响房价。综合来看，土地修法意义非凡，以市场为基础配置土地资源的大门已经打开，政府不在作为土地的唯一供应方，土地财政终将退出历史舞台，这对房地产市场影响深远。




 1/2    1 2 下一页 尾页