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重庆楼市要进入寒冬了吗？你怎么看？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

2020年即将收官，房企拼尽全力，市场仍然升温有限，那么重庆楼市何去何从呢？

重庆楼市要进入寒冬了吗？你怎么看呢？

一，为什么质疑重庆楼市要进入寒冬了？

一个城市如果房价大幅上涨，自然不会有人担心楼市要进入寒冬。而如果房价本身比较低，还不怎么上涨，自然有人质疑楼市可能要入冬了。

1，重庆房价太低，涨不动，可能要下跌。

如下图，2020年12月重庆主城九区新房均价13431元/平，无论从同能级城市的房价来看，还是从重庆房价本身的绝对值来看，重庆的房价的确算低的。

再从2019年重庆的房价收入比12.72来看，大大低于全国平均水平。重庆刚需以29.4岁的平均购房年龄，成为全国唯一一个刚需在30岁以内购房的城市，不得不说，重庆的房价相对全国其他大城市来说，真的算低的。

要说重庆城市定位这么高，经济发展又很不错，房价本身处于低位，按理来说，重庆楼市应该火爆，房价来两个“前滚翻”也不为过啊……

可是，现实太骨感，重庆的房价，它不但低，而且还涨得慢，甚至可能就是涨不动。

依据股市的投资经验来看，价格上涨无力，久盘必跌，那么，当前来看，重庆房价是不是就要大跌了？重庆楼市要进入寒冬了吗？

2，重庆楼市供应太充足了，房子太多了。

重庆的住房供应的确是非常充足的。不但有天量的公租房、海量的二手房，还有买不完的新房子。

1）约54万套公租房，全国第一；可以解决主城150万人的住房问题。

2）超16万套二手房挂牌量，全国第一；

仅2020年一年增加二手房挂牌量约3万套。

3）土地供应，全国第一，有买不完的新房。

2018年、2019年重庆土地成交量分别为1613万方、1401万方，2020年上半年成交量1060万方。按照目前地块的上市节奏，这些地块的新建项目即为现在和未来大量上市的项目。

二，2020年重庆楼市的走势如何？

自2016年重庆楼市回暖以来，成交量不断攀升，2018年主城区商品房成交量近3000万㎡。

但随着市场热度的降温、购房需求的消耗，2019年成交量明显收缩，2019年主城商品房成交量下跌超500万方，市场需求增长乏力，同比下跌两成，跌幅高达19.52%。

1，2019年，重庆楼市成交量全国第一。

从2019年全国35个城市住宅商品房销售面积看，重庆、郑州、武汉、成都、长沙等5座城市超过2000万方。2019年，重庆主城区成交商品住宅2284.42万㎡，成交量仍处高位。

从销售套数来看，2019年重庆主城区成交商品住宅20.47万套，日均成交561套，近五年累计成交商品住宅达111万套。

尽管同比收缩，成交量仍位于全国前列。

2020年，重庆调高年度住宅供地计划量，同比涨幅高达14%，重庆2020年供地计划更是高达2580万㎡。可以预见的是，未来两年，重庆的新房供应仍然是相当充足的。

2，2020年，重庆楼市成交量走势平稳。

2020年的一场疫情，的确让重庆楼市遭遇了一袭寒流。特别是一季度，2月份几乎0成交，3个月的成交量不到200万方，不及2019年平均一个月的销量，的确看起来特别冷。

那么，2020年，重庆楼市真的要入寒冬了？

如上图，从2019年4月~2020年10月 重庆中心城区商品住宅成交面积来看，相对于去年下半年，2020年重庆楼市整体走势平稳，月成交量在200万方上下，特别是5月、6月、10月，市场表现活跃。而今年的7~10月相比去年的7~10月，成交量也是有明显增长的。

接下来的11月和12月，是每年房企的大力抢收季，虽然数据还没出来，但是可以预见的是，这两个月的成交量通常会高于前几个月的平均水平。

所谓的量在价先，重庆楼市成交量的平稳走势，说明市场整体平稳，房价没有大幅下跌的理由。

3，去化库存周期稳定在8个月内，在合理区间。

大家知道，去库存周期的合理区间在12~16个月，低于这个合理区间的话，说明库存偏低，市场供应量减少，房价可能会受供求变化而上涨;而高于这个区间的话，楼市供应过剩，去化缓慢，易入寒冬，房价可能下跌。

重庆房价经过上一轮(2016~2018)潮水般地上涨后，我2019年销供比持续下跌至0.91，去化放缓，库存不断增加，至2019年末，重庆新房去化周期在7.13个月。

根据乐居的最新数据，截至2020年11月15日，重庆主城区商品房库存量为1526万方，去化周期为7.7个月。尽管由于疫情的原因，重庆目前的去化周期相对去年延长了0.57个月，但是整体来看，去化周期仍然在合理范围，目前重庆楼市库存规模偏小。

4，从房价走势来看，重庆房价平稳健康。

如下图，根据冰山指数发布数据2019年11月，重庆楼市二手房成交均价仍上涨至12554元/㎡。而2020年11月的房价为12547元/㎡。也就是说，一年来，重庆二手房均价跌了7元，跌幅-0.1%。

如下图，根据乐居发布2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数数据，重庆新房售价同比上涨4.7%。

从以上房价走势来看，2020年重庆新房房价同比上涨4.7%，二手房成交房价同比下跌0.1%。不得不说，重庆的房价走势非常平稳健康。

三，重庆楼市真的要进入寒冬了吗？

经过以上第二大点的分析，不难得出结论，重庆楼市的供应充足，成交量走势平稳（除了一季度疫情影响外），房价走势平稳健康。一年来新房价格同比小幅上涨4.7%，二手房价格微跌-0.1%。

从目前重庆楼市的现状来看，接下来的重庆楼市，几乎不可能真的进入寒冬。

笔者认为，由于疫情的影响，全国整体经济复苏还在路上，重庆亦不例外。短期内（一年半载）重庆房价可能小幅波动震荡。

而从中长期来看，伴随重庆的城市发展和人口持续流入红利，重庆的房价将会稳步上涨，看好重庆楼市的未来。

根据国民经略统计数据，近3年全国主要城市人口增量排名中，重庆新增75.9万人口，排名全国第五。重庆这座城市的人口热度为21，排名全国第五。可见，重庆的人口吸引力非常不错，人口增量也比较乐观。长远来看房价的涨跌，不正是由人口增量决定的吗？

重庆的产业配套指数为23，仅次于北上广深。由于重庆房价低，综合净收益指数为24，从而重庆的城市投资价值指数超越北京，排名第四位。

一座城市投资价值指数超高的城市，房价也必然是有产业和人口支撑的。投资价值指数排名全国第四的重庆，其楼市的未来也必定是不可小觑的。

是的，在笔者看来，重庆楼市是值得期待的。重庆过去的发展有目共睹，重庆未来的发展潜力巨大。

重庆目前的（相对）低房价，不仅不是弊端，反而成为吸引人口增量的一张王牌。因为来到重庆的年轻人，比国内同级别其它城市买房更容易。在重庆生活的人才，没有太大的房贷压力，反而有更多的精力和时间来发挥人的创造性，来实现自己。

但是，重庆这座城市不值得炒房客青睐。因为重庆楼市的供应是绝对充足的，重庆的楼市政策是不能容忍炒房客炒高房价的。全国除了长沙，应该也只有重庆能够最彻底的贯彻“房住不炒”的政策，所以这里不适合炒房客。

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