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如果投资200万买商铺，年租金十万可行吗？你怎么看？

商铺,租金,回报率如果投资200万买商铺，年租金十万可行吗？你怎么看？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

未来的房价如何走势，谁也无法断定，但是有几点可以肯定的，全国的城镇化水平相比于发达国家还比较低，大量人口还是会往城市迁移，另外货币超发的态势不会改变，这些因素都会推动房价上涨，但是涨幅应该不会像之前那么快，但是即使打个折扣收益率也能达到年化3.73%,加上租金收益率5%，算一下来有接近年化9%的收益率，秒杀同类风险的产品，建议购买。

回答于 2019-09-11 08:43:50

在日本作者野口真人的《学会花钱》这本书里，作者提供了一个关于房地产估值最简单的公式：房屋价值 = 月房租 * 240。

也就是说，20年的房租收入，大概就是房屋相对合理的估值。

所以，楼主200万商铺的投资，简单算是比较合理的。

是不是就能投呢？还需要考虑一些其它的因素。

1、未来是否能有稳定的租金收入。

现在能租十万，3年后，5年后，10年后呢？还能租多少？这就需要结合城市人口规模，商铺所处地段，城市未来的规划等因素综合衡量。

因为互联网电商的影响，商铺受到极大冲击，从商铺的空置率和商铺更换老板的频率，也可以看出来。目前，比较好的商铺大概有两类，住宅区带沿街小店，依托周围住户，人流量能有保障，生意也都还可以，其次就是核心商圈，比如之前的万达，是一种聚集效应，其它的还真不好说。

2、商铺本身增值的空间。

投资房地产其实不一定是为了租金收入，而是房地产本身增值的空间，比如现在200万买了，未来可能可以卖到300万。

不过，从近期的房地产数据来看，商铺的投资价值是很不明朗，不管是万达退出地产还是李嘉诚资产转移，多少都有对未来不乐观的判断。

当然，房地产本身也是周期性行业，有低谷很正常。人总是要出门，总是要有商业，房产始终是资产配置中需要重点考虑的部分。

此外，就是商铺的交易成本，会明显高于住宅，这也是在考虑商铺的增值空间时，需要注意的。如果只涨一点点，说不定都不够交税的。

所以，值不值得投资，首选要看商铺所处的商业环境，能在越短的时间内收回成本，余越是划算的投资。其次，则是要看个人的资产配置，如果在金融资产方面已经投入很大，那么适当配置房产是值得考虑的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

虽然说投资金融产品也有风险，但是相对风险程度和不确定性比较低，而投资商铺的不确定性却比较大。

一是商铺面临价格下降的风险，在目前我国房地产形势并不确定的情况下，房地产未来的趋势非常不确定性，特别是商铺一旦所在的区域价格出现下跌，其投资商铺就会出现损失的风险。

二是商铺存在租金下降的风险，大家知道在商铺景气的时候租金会上涨，但是在景气下降的时候租金也会下降，因此目前的投资收益5%在未来是不是能够持续面临风险。

三是商铺存在空租率的风险，商铺只有租出去才有收益，而在商业景气下降的时候，一些商铺或存在出租空档的风险，其租金收益将面临较大的不确定性。

因此，从目前来看，上面所说的投资商铺的不确定性较大，投资收益的不确定性也比较大，建议慎重考虑。

我是财经文化评论，专注银行三十年，欢迎关注并留言

回答于 2019-09-11 08:43:50

200 万买商铺，年租金 10 万，折算下来年化收益率其实也就区区 5%（10 / 200 = 5%），5%的收益率很高吗？现在不少民营银行的五年期智能存款收益率已经突破了 5%，更高的甚至已经达到了年化 6%。










现在投资 200 万买商铺说实话可能并不太合时宜

1、经济大周期已经转向。不论大家愿不愿意去承认，其实经济周期的转向实际已经发生了。尤其是这两年，新闻媒体爆出了多少外资撤离事件？数以万计的工作岗位没有了，居民没有了生活来源，提振消费、刺激经济又从何说起？其实从招聘网站上消失的数百万个岗位中我们也能窥探一二，现在大环境并不景气，企业都在极力控制人力成本。




2、投资回报率并没有想象中那样可观，而且风险还是客观存在的。即便每年真的能够稳稳获得 10 万的租金，回报率也就 5%，我们能够打包票，后续一定能租出去，不会有“空挡期”吗？不说别的，看看我们身边商业街的店铺吧，有多少新店没开几个月就卷铺盖走人的？大大的“招租”广告随处可见。投资店铺真实的收益率肯定是达不到 5% 的。那还不如选择银行大额存单呢，起码 4.2% 的年化收益率是非常容易实现的，而且风险几乎可以不略不计。










3、提防“消费降级”的隐患。大家可能会反驳，明明物价都在涨，买东西是越来越贵，怎么能说是降级呢？“消费升级”才是呀。话是没错，不过这种带有“双引号”的升级是存在很大隐患的。想想一个普通工薪阶层的收入也就 4000 - 5000 元，但是一顿午饭钱就要 20 元以上，每天的中饭、午饭都是这个标准，那么一个月光光吃饭的花销就会达到 1200 元 ，加上早餐钱，饮食开支就占据了工资的 1/3 。生活必需品开支占收入比重过大，最终的结果就是其余娱乐、休闲、旅游、美容、购物的开支会大幅度缩水，这样的背景下，店铺的经营情况肯定好不到哪里去。




4、房价上涨并不能同步带动所有商铺的涨价。不少朋友会把房子说成是“刚需”，居住是每个人都必须存在的需求，不论是个人居住也好，大学生毕业租房也罢，在庞大的人口基数下，大城市的房子短时间内还是会延续坚挺。但是商铺就另当别论了，商人都是逐利的，他们会选择成本更低、人流量更大、性价比更高的商铺选址。如果铺面不是“黄金地段”，想要一年获得 10 万的租金，或者租出去都会成为问题。

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