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卖房时房产证还没有下来，只通过中介签合同，靠谱吗？

卖家,中介,违约金卖房时房产证还没有下来，只通过中介签合同，靠谱吗？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 我想买套房，可是卖家房产证还没有办下来，中介说可以双方签个合同，中介签的合同行吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

我觉得，题主可能是想问两个问题。

1、通过中介签订的这份房屋买卖合同，是否有效？

2、签订合同时，该房屋没有房产证，如果无法过户，怎么办？

但是，由于题主的简要描述，所以下面我也简明扼要的说下这两个问题的解决方法和法律意见，仅供参考。

1、一般来说，合同有效。

根据《合同法》的有关规定，只要是卖家和买家有行为能力，达成合意，一个愿买，一个愿卖，合同的内容是合法的（比如宅基地上的房屋不能随意买卖、动迁安置房在一定时间内不能上市交易等），不管是在中介的参与下，还是直接跟卖家签的房屋买卖合同，买卖关系成立，合同有效。是否网签，不影响房屋买卖关系成立。若卖家反悔不卖，购房者不想买了，视为违约。

2、在合同中将违约责任约定清楚。

（1）跟卖家及中介沟通清楚，该房子的产权是否明晰，是否能够拿到房产证。如果是，则可购买。但是，必须要在合同中约定违约责任。

（2）违约金是总价的20%，万分之三/日，定金是5-50万。守约方不能同时要求毁约方承担定金+违约金，只能择一。

（3）定金是固定额，证据要求低，容易获得支持。

（4）违约金部分，法院可以视情况减低。原告要准备大量证据证明自己的损失，对方的恶意，自己的无辜，以求法院多判一点违约金给自己。具体会判多少，房产专业律师会根据案件的实际情况，做出比较精确的判断。例如，贷款没批下来，判罚的少。暴涨后，房东毁约，判罚的多。

（5）单独要求赔偿损失的，很罕见。房产交易闹纠纷，拖一年再起诉是司空见惯的，历史上房价的重大波动，一年涨80%，跌30%都是可能的。但这类诉讼涉及损失认定的证据要求，全部在原告，我们一般不建议原告采取这个策略。

3、题外话

各地中介拟出的房屋买卖合同，90%的情况下是偏向于卖家的。为什么？

（1）卖家选择在你这个中介店成交，你作为中介才有饭吃。

（2）卖家和中介接触时间长，中介情感上偏向房东。

（3）卖家少，买家多。

（4）很多中介没有法律水平去拟定准确的附加条款，一般是抄袭老版本。目前的各种常用附加条款，都是在前两年卖家绝对强势的情况下模块化的，很多洗剪吹的中介就照抄不改。——找良心中介的重要性。

（5）如果购房者不是非常熟悉法律的专业人士，遇到纠纷，一般是吃亏的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果能办理产权证，只是还没有办下来，我觉得是可以的。但是必须签合同时写明违约责任，明确各个时间节点，靠谱的中介做为第三方见证。我就是买了房产证未办理下来的房子，签合同交定金，定金就算首付款，如违约双倍退还，房产证下来办理过户，拿到契税发票去银行贷款，再付卖家尾款。付完尾款进行小区物业交接。期间房价上涨了十几万，卖家也未敢违约。其实一个重要原因是我们买卖双方都是守信用，善良的人。因为我签合同时爽快直接给卖家二十万，没有资金监管，卖家也在没有收到尾款四十多万的前提下愿意过户，双方才能履行合同。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果买房时房产证还没有下来，只通过中介签合同肯定是不靠谱的。在这样的房屋买卖中风险主要是由买房来承担的，由于房价的不确定性，一旦房价在短时间内出现大幅上涨，那么原房东很有可能会违约。

房东违约损失惨重

如果房产没有过户之前，房屋出现大涨的情况，那么交易是否能够完成全靠房主的人品。之前老亮的朋友就遇到由于某种原因，他买的房子没有及时过户，然后房价暴涨，原房主就提出因家里人的原因房子不能卖了。


后来经过咨询律师，说这种情况即使打官司我朋友能赢的可能性也是非常小的。后来经过双方的协商，我朋友又多花了几十万才算是让交易继续完成。当然，如果你遇到的是一个人品非常好的房东，就不会存在这些问题。

预防房主违约的几种办法

如果遇到自己喜欢的房子，恰好赶上房证不能及时过户，又要非买不可，那么老亮觉得可以从以下几个方面来考虑避免原房东违约。

第一，签订合同时对内容进行详细的阐述，并按类别约定违约金，如果出现因房价上涨而房主违约的情况违约金额度更大。

第二，如果房子有共同产权人，确保共同产权人都要在合同上签字。

第三，拿着合同到公证处进行公证。

第四，尽快入住。

如果做到以上这些点，一般情况下房主违约的可能性就会极大的降低。就凭你已经入住这一点上，房主即使想要违约也要考虑那让你搬走也不是一件简单的事，再加上高额的违约金，就等于给了合同有一份安全的保障。