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你们知道重庆房价什么情况吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

过去，重庆奉行一个原则，用充足的土地供给量，满足市场的需求，这样房价无论如何都炒不起来，可以保证有需求的人买得起房，所以重庆的房地产市场可以说是全国最健康的，和收入发展水平持平，有持续发展的潜力。

但都市功能核心区，不到300平方公里，土地不可能是无限供应的，卖完了就没了，核心区的项目未来确实是卖一个少一个，开始进入存量房市场。

根据报道，自2002年实施土地储备以来，重庆共储备了约40万亩土地，过去重庆平均每年的土地出让都维持在4万亩，相当于2664万平米。

据“大卫聊地产”统计，2002年-2016年末，重庆累计商品住房成交4.7亿平米，假设按套均100平计算，折合472万套商品存量住房。

去年开始大家发现新的问题了，土地的价格已经涨到了以前的两三倍，如渝北礼嘉，悦来的楼面价已经涨到了一万，就连大学城，巴南，西永，北碚的楼面价都涨到了5000多。

所以大家担心的是，地价越来越高，后面的房价还会便宜吗？

如果是按有的城市严格限价，不管你地价多少，我房价都要限死，比如合肥，成都，那你地价高低就无所谓。

但重庆不是，重庆的限价除了上面说的每次按10%的涨价方式，另一种限价方式是根据开发商的拿地成本，给与开发商一定的利润空间，所以前期拿地便宜的开发商还不存在捂盘惜售的情况。比如印江州去年4月拿地的成本是8277元/平米，批价批到两万多。

因此，目前就全国来说，重庆的限价是最厚道的，至少开发商还有生存的空间。但对购房者而言，假如限价规则不变的话，越到后面，买到的房子，确实可能越贵。

另一个值得关注的变化是，从2018年开始，重庆的住宅用地供应计划大幅缩减。

2018年，重庆的住宅供地计划只有29000亩，对比2017年的38000亩计划，2018年计划减少了9000亩！而过去多年平均保持在4万亩左右。

这是个什么概念呢？2017年，重庆的商品房销售面积达到6700万平米，增长7.3%，其中住宅销售面积5452.65万平方米，增长6.8%。29000亩是1931.4万平米，如果按照3的容积率算，是5794万平米，但我们看看上面礼嘉出让的那些地，容积率都只有1点多。

明白什么意思了不？

根据报道，自2002年实施土地储备以来，重庆共储备了约40万亩土地，距今已有16个年头，天量土地消耗大半。

所以恐怕重庆不会再那么大方的卖地了，哪怕是郊区的地，也要省着点卖。

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总结

1、我这次在重庆踩盘两天，主城区，两江新区，大学城周边都走马观花看了下（详细的重庆踩盘报告我放在知识星球内了），整体感觉，重庆老城区居住密度非常大，开发已经饱和，重庆因为有酸雨，二手房老化快，所以老破旧价值非常低，前文说了，重庆地形原因，跨区耗时耗力，改善型群体如果想就地改善，只能选择新房，次新房，未来老城区的新盘会越来越少，城中心嘛，因为土地有限，地段决定了价格，好地段的房子长期价值会有提升空间。

2、重庆的远郊，比如大学城，比如两江新区，巴南区，空旷的土地一望无际，新盘供给量非常大，只要肯卖地，依然奉行天量供应，其实重庆外围的房价是炒不起来的，我有个担忧就是重庆不按这个传统的思路运行了，至于为什么，我不方便公开多说。

重庆38个区县，面积8.24万平方公里，重庆户籍人口3394，常住人口3075万，重庆2017年有480万户籍人口外出务工，而外面来重庆的只有167万，可见重庆也是一个人口外流型城市。本地人+外出务工的重庆人回流+外来的人，构成了楼市的核心购买力。9个主城区人口才850万，5500平方公里，盘子太大，接盘侠少，根本炒不动，过去这些年到重庆去炒房的人，收益远不如去隔壁成都买房。

这几年持续去库存，去到今日，投资客算是快要熬出头了，重庆范围广，均价一拉，数据上非常好看，涨的不多，所以重庆到现在都没有XG，但实际上普遍涨了50%以上，按道理是应该XG了，所以隔壁CD才觉得委屈，现在重庆业主闷声发着小财不愿对外说，二手房两百万的房子，一周涨个十万不在话下，重庆二手房迎来了加速冲高的阶段。

不过规律还是那个规律，重庆涨的晚，跌的也晚，逃不过的涨跌周期，涨价先涨核心区，以后跌起来先跌远郊。

3、目前，重庆有些网红区域的房价，比如两江新区的很多板块，从2016年行情启动以来，已经翻倍了，这种最先上涨的片区，往往会最先横盘，后期的上涨空间就不足了，因为房价已经透支，购房者会转而选择市场的洼地，所以这时候千万不要去追涨网红盘，哪怕他未来多么看好，短期还不如老城区只涨了50%的片区，后面这些低洼地肯定会补涨。

4、重庆此轮上涨行情没有结束，刚需和改善型需求可以买，上涨空间，只要不是老破旧，基本上翻倍都没问题。为了践行房住不炒的精神，投资我不能公开给你建议，星球上会补充说明。

5、政策方面，我不敢妄议，什么时候才出限购？这个取决于重庆的库存周期还有多久，什么时候低于8个月，涨幅什么时候体现在国家统计局每个月公布的数据上，才算是真的涨幅，大家自己琢磨下。

6、重庆的前景，看不看好？太长说了没意义，我只说此轮行情，大家一定要明白，人口，GDP，收入这些要素在土地供给面前，都是次要的，市场需求一旦被点燃，成交量持续高于供给量两年到三年后，2018土地供给如果再减少，价格就容易被炒高，而这是我所担心的。

7、CD调控升级后，四川的投资资金被堵住， 可能会有部分外溢到重庆，本身占比并不一定有多少，但要警惕和防范这些资金搅动市场，扰乱市场，引发重庆本地购房者的恐慌，加剧价格的上升。

可以关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点。

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