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有人说房地产黄金时代已经结束,为何一些地区的房价还在上涨?
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发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
问题补充: 都说房地产黄金时代已经结束了,为何三四线城市的房价比房地产黄金时代还升的快升的多?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
房地产黄金时代已经结束,这个判断是准确的。
自从1998年全国开始实施住房市场化改革,中国房价仿佛就步入了一条上涨的通路。20年时间房价上涨的倍数惊人,这是房地产真正的黄金时代。在过去20年中,只要在一线城市,或者二线城市,闭着眼睛买房子,然后不管不顾,都赚得手软。
但经过20年的高速发展,中国房地产的黄金时代已经过去。从几个方面可以判断。
首先是供求关系发生变化。
中国房地产市场第一次土地拍卖是在1987年,这个时间比改革开放晚了10年左右。房子真正全面商品化是在1998年,这个时间比改革开放晚了20年。在此期间,中国经济是保持超高速发展,人们对住房改善的需求没有办法实现,全部累积下来。造就了早期商品房供不应求的一个阶段,造就了全球规模最大的房地产黄金时代。但目前,房地产供求已经进入动态平衡,也就是每一年新建房子与市场需求,基本上能够平衡,甚至供过于求,这样房价再次实现暴涨,可能性很低。
其次是存量房多。
经过20年的充分市场化发育,房地产得到超高速发展,市场上存量房非常之多。这样人们的需求就有了多渠道满足。
还有,空置房太多。
有数据显示,截止2017年,中国空置房高达6500万套,空置率达到21.4%。6500万套空置房,按照一家三口来计算,可以安置接近2亿人。这是一个非常可怕的事情。
最后,投资房地产收益率降低。
在存量房增加,空置率高企,新建房保持较高速度的情况下,过去20年房价奇迹从客观上不会重演,特别是楼市调控之手这两年一直未曾放松,中国楼市调控的长效机制也在构建之中,显然房地产黄金时代正在褪去金色。
还有一些地区房价在上涨这很正常,特别是一些三四线城市。
因为中国实在地域广大,人口太多了,地区经济发展不均衡太明显了。总量上看,房地产市场已经供求平衡,但有一些城市是供过于求,房价必然下跌,有一些城市是供不应求,房价依旧会上涨。
这与中国土地供应政策有密切相关。
国家对土地供应是总体控制的,也就是每一年多少农业用地,或者其它用地,改变为工业用地、商业用地,是有控制的。而这个控制,划分到各个省市区,是不同比例的。有一些城市可能需要更多的土地,但没有办法满足,这样就造成供不应求,这样的城市房价继续上涨,就成为可能。当然,一个城市房价上涨,也是多种因素共同作用的,非常复杂,这儿就不展开。
回答于 2019-09-11 08:43:50
有人说房地产下一个红利不是房价上涨,而是房租上长,你怎么看?
近日,国务院办公厅下发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,意见指出,城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
也就是说,对住房租赁市场发展,已经有了明确要求,而不可能让租金无序上涨。如果租金无序上涨,住房租赁市场就很难发展。要知道,让广大居民的观念转变,由买房转变成租房,本身难度很大。如果再因为租金过高,高得让普通居民承受不了,就更难推动房地产租赁市场发展了。在这样的情况下,就必须确保租金稳定,让绝大多数居民能够承受得了。
也正因为如此,租金就不可能成为下一个红利时代,而只是一个风口。这个风口,必须具有半公益性。特别对中低收入阶层,必须具有一定优惠和扶持。
回答于 2019-09-11 08:43:50
现然房价上涨的城市主要是东北、西南、西北的的二三四线,这主要是这些地方因去库存而放松了房地产调控,再加上大量棚户区改造,进行货币化安置,所造成的房价上涨的虚幻景像。房地产已经连续繁荣了近二十年,黄金时代结束是必然趋势,现在拼命购房的人主要是投机性需求。
我先给大家看两个数据,这个数据可以证明房地产的上升空间没有了:一方面,截至一季度末,房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势,达到79.42%,较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率远超60%警戒线,已达到2005年以来最高点。也就是说,房企在扩张业务的同时,负债率也在持续恶化中。
更要命的是,房企在经历了业务扩张大跃进后,流动性已经严重不足。到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿。开发商纷纷跑到境外融资,去年全年融资388亿美元,而今年一季度已经达到了193亿美元,达到了去年的50%。如果开发商资金链出现问题,房地产打折促销潮马上会出现。
另一方面,居民杠杆已经到了“无以复加”的程度。工行董事长易会满在演讲时表示,2010-2017年,居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时,居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着,中国居民再加杠也拉到了极限位置。
更关键的是,最高决策层提出要下决心去杠杆,防范化解重大风险。但房地产持续加杠杆都到了极致的程度,后续将会有更严厉的政策予以调控。在房地产调控政策从一二线城市逐步走向三四线城市,我们可以肯定的说房地产黄金时代已经结束,而一些地区的房价上涨只是最后的疯狂,大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力,将房地产调控回归到居住属性。未来房地产租赁、保障房等其他形式的住房模式的黄金时代会开启。
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